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Die Hypothek

Hypotheken sind Kredite zur Finanzierung von Immobilien. Für das Kapital wird im Gegenzug ein Schuldbrief als Sicherheit verpfändet. Geldgeber sind Banken, Versicherungen oder Pensionskassen, Geldnehmer Familien auf der Suche nach einem schönen Eigenheim oder Immobilieninvestoren auf der Suche nach einer guten Rendite.

Die Hypothek – sicher und günstig

Als Entschädigung für das Kapital ist der Schuldner verpflichtet, regelmässig einen Zins zu entrichten. Die Rückzahlung des Kredits ist gesetzlich geregelt: Die Höhe der Hypothek muss innert 15 Jahre und spätestens bei Erreichen des Pensionsalters auf mindestens zwei Drittel des Liegenschaftswertes reduziert werden. Da ein Schuldbrief für eine hohe Sicherheit garantiert, sind die Ausfallquoten der Hypotheken im Vergleich zu Konsumkrediten sehr gering und der Kredit deshalb wesentlich günstiger. Hinzu kommt, dass die Hypothekarzinsen aufgrund des aktuellen Tiefzinsumfeldes so günstig sind, wie nie zu vor.

Steueroptimierung mit einer Hypothek

Die meisten Eigenheimbesitzer werden ihr Leben lang eine Hypothek mit sich herumtragen. Was sich wortwörtlich wie eine grosse Last anhört, kann einem das Leben auch erleichtern. Als Kreditnehmer profitieren Sie von diversen Steuervorteilen. Die Schuld können Sie vom steuerbaren Vermögen abziehen. Ebenso die Zinszahlungen, welche Sie vollumfänglich vom Einkommen abziehen können. Mit der indirekten Amortisation über ein Sparen 3-Konto profitieren Sie von weiteren vorteilhaften Auswirkungen auf der Vermögens- und Einkommensseite. Hinzurechnen müssen Sie lediglich den Eigenmietwert und den Steuerwert der Liegenschaft. Da beide Parameter deutlich unter den marktüblichen Werten liegen, kann mit einer Hypothek erheblich Steuern gespart werden. Nachhaltig kann die Steuererklärung durch werterhaltende Renovationen und Unterhaltsarbeiten sogar noch weiter optimiert werden.

Hypothekarmodelle

Um die unterschiedlichen Bedürfnisse der Kundschaft zu erfüllen, haben die Banken ihre Hypothekarprodukte fortlaufen angepasst. Herauskristallisiert haben sich drei Hauptmodelle: Die Festhypothek, die Geldmarkthypothek und die Variable Hypothek. Bei einer Festhypothek fixieren Sie den Zinssatz für eine Laufzeit zwischen 1 bis 15 Jahre. Für die gesamte Vertragslaufzeit sind Sie an die Bank gebunden und bezahlen den fixierten Zinssatz. Steigen die Zinsen, hat sich die Absicherung gelohnt. Sinken die Zinsen, bezahlen Sie rückblickend zu viel. Anders die Geldmarkthypothek: Auch sie hat grundsätzlich eine Laufzeit, je nach Bank zwischen 3 und 5 Jahren. Für diese Laufzeit ist lediglich die Marge der Bank definiert. Der Zinssatz richtet sich an der London Interbank Offered Rate, kurz Libor. Ein Referenzzinssatz, der das aktuelle Zinsniveau wiederspiegelt. Sie partizipieren also mit der Geldmarkthypothek direkt an der Entwicklung der Zinssätze. Steigen die Zinsen, erhöhen sich Ihre Hypothekarausgaben. Sinken die Zinsen, reduziert sich auch der Hypothekaraufwand. Momentan befindet sich der LIBOR-Satz im negativen Bereich, weshalb zur Marge kein Zuschlag hinzugerechnet wird. Die dritte im Bunde, die Variable Hypothek, richtet sich ebenfalls am Zinsniveau, ist jedoch im aktuellen Tiefzinsniveau nicht konkurrenzfähig. Die Sätze verharren seit Jahren in einem Rahmen von 2.5 bis 3 Prozent, was verglichen mit der Geldmarkthypothek und den Festhypotheken wie Wucher erscheint. Durch ihre hohe Flexibilität findet die Variable Hypothek aber auch im heutigen Finanzumfeld noch eine Nische. Anders als die anderen beiden Hypothekarmodelle verfügt sie über keine feste Laufzeit und Betragslimiten. Das Variantenreichtum wird durch diverse Kombinationsmöglichkeiten noch erweitert. Sie können sowohl Fest- mit Geldmarkthypothek als auch unterschiedliche Festhypothekenlaufzeiten miteinander kombinieren.

Rückzahlung der Hypothek

Unabhängig vom Modell stehen Ihnen für die Reduktion der Hypothek zwei Möglichkeiten offen. Sie können einerseits die Schuld an sich zurückzahlen und so den Kredit direkt amortisieren. Anderseits können Sie auch verpfändete Sicherheiten, wie ein Sparen 3-Konto oder eine Lebensversicherungspolice, durch periodische Einzahlungen erhöhen. Die primären Unterschiede sind steuerlicher Natur. Durch Abnahme der Schuld verringern sich die abzugsfähigen Leistungen im Rahmen der Hypothek während sich die Erhöhung der Sicherheit in einer Steuersenkung niederschlägt. Generell gilt: Hypotheken müssen innert 15 Jahre und spätestens bis zum Pensionsalter auf zwei Drittel reduziert werden.

Vergabekriterien für Hypotheken

Um eine Blasenbildung am Immobilienmarkt zu verhindern, haben der Bund und die Finma den Banken klare Richtlinien als Leitplanken bei der Vergabe von Hypotheken definiert. 20 Prozent vom Liegenschaftswert müssen Sie als Kunde in Form von Eigenmitteln mitfinanzieren. Mindestens 10 Prozent müssen aus sogenannten harten Eigenmittel stammen. Damit sind sämtliche Vermögenswerte gemeint, die nicht aus einem Vorbezug der 2. Säule stammen. Auch für das Einkommen gibt es strikte Auflagen. Die kalkulatorischen Ausgaben für eine Liegenschaft (Hypo-Zins, Nebenkosten und Amortisationen) dürfen maximal ein Drittel des Bruttoeinkommens betragen. Beachten Sie: Für die Berechnung der sogenannten Tragbarkeit wird mit einem kalkulatorischen Hypo-Zins von vier bis fünf Prozent gerechnet, um das Risiko einer Zinserhöhung vorzubeugen.

Onlinehypothek

Was bis vor kurzem in der Schweizer Kreditlandschaft noch ein Fremdwort war, ist nun in aller Munde: Die Onlinehypothek. Hypotheken, die über das Internet abgewickelt werden, etablieren sich nach und nach. Sie als Kunde entlasten die Bank durch das selbständige Abfüllen Ihrer Daten und profitieren im Gegenzug von günstigeren Konditionen. Die Onlinehypothek ist ein Modell, dem die Zukunft gehört.

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