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Hypothekenlexikon

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Unterhaltsarbeiten

Die Heizung ist defekt, der Wasserhahn tropft oder das Dach rinnt? Diese Ereignisse erfreuen keinen Eigentümer und treffen meist unerwartet zum ungünstigsten Zeitpunkt ein. Somit muss ein Eigentümer von Wohneigentum neben den Kosten für Hypothekarzinsen oder Amortisationszahlungen auch Aufwände für Unterhaltsarbeiten in das jährliche Budget einberechnen. Durch die Bildung von finanziellen Reserven für den Unterhalt können solch unerwartete Ereignisse einfacher gemeistert werden. Der Unterhalt wird noch bei weiteren Themen wie den Steuern zu einem relevanten Faktor.

Unterhalt & Nebenkosten

Unterhalts- und Nebenkosten werden bei Budgetplanungen für Eigentümer meist gemeinsam aufgeführt. Die Faustregel besagt, dass rund 1 Prozent des Wertes der Liegenschaft pro Jahr an Kosten für Unterhalt und Nebenkosten anfallen. Davon fallen etwa 0.6% für Nebenkosten und 0.4% für den Unterhalt an. Zu den Nebenkosten werden Aufwände für Strom, Heizung oder Wasser gezählt. Der Unterhalt umfasst Renovationsarbeiten zur Instandhaltung der Liegenschaft. Dazu zählen einerseits werterhaltende Renovationen wie das Auswechseln eines defekten Kühlschranks und andererseits auch gewisse wertvermehrende Unterhaltsarbeiten wie der Umbau einer älteren Küche in eine Luxusküche.

Steuerabzüge durch Unterhalt & Nebenkosten

Die Nebenkosten können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Unterhaltskosten können ebenfalls abgezogen werden, sofern es sich dabei um werterhaltende Renovationen handelt. Wertvermehrende Investitionen können hingegen nicht von den Steuern abgezogen werden. Bei den Steuerabzügen von Renovationsarbeiten wird zwischen einem Pauschalabzug und dem tatsächlichen Kosten der Renovation unterschieden. In den meisten Kantonen kann zwischen den beiden Modellen ausgewählt werden. Beim Pauschalabzug wird vom Kanton ein jährlicher Betrag festgelegt, welcher auch ohne Nachweis von Belegen und Unterhaltsarbeiten von den Steuern abgezogen werden darf. Diese Methode lohnt sich so lange die effektiven Kosten unter dem Pauschalbetrag liegen. Fallen die effektiven Kosten höher aus, kann dieser Betrag nach Nachweis durch Belege von den Steuern abgezogen werden. Es sollte, wenn möglich, immer der höhere Betrag steuertechnisch geltend gemacht werden.

Planung der Unterhaltsarbeiten

Durch diese beiden Modelle des Pauschalabzugs und der effektiven Kosten kann eine Staffelung der Unterhalsarbeiten sinnvoll sein. Bei grösseren Renovationen kann durch eine Aufteilung der Arbeiten über mehrere Jahre die Steuerprogression öfters gebrochen werden. Dies kann sich vor allem bei teuren Investitionen lohnen. Wird beispielsweise eine Renovation vorgenommen, welche das jährliche steuerbare Einkommen übertrifft, würde bei einem einmaligen Abzug ein Verlust erfolgen. Das steuerbare Einkommen wäre zwar in diesem Jahr 0 Fr. und es müsste keine Einkommenssteuer bezahlt werden, jedoch kann in den folgenden Jahren kein weiterer effektiver Abzug dieser Investition geltend gemacht werden. Eine Aufteilung über zwei oder mehr Jahre bringt die komplette Investition bei den Steuerabzügen zur Geltung.

Unterhalt des Stockwerkeigentums

Abschliessend muss beachtet werden, ob man Eigentümer eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung ist. Ein Eigentümer eines Einfamilienhauses kann frei über jegliche Renovationen in seinem Haus entscheiden. Als Besitzer einer Wohnung bei Stockwerkeigentum können Sie zwar frei über Renovationen in Ihrer Wohnung entscheiden, jedoch nicht über gemeinschaftliche Investitionen im Haus wie die Renovation des Liftes. Diese Entscheidung liegt bei der Stockwerkeigentümerschaft, welche allen Eigentümern ein Mitspracherecht erteilt und sich in der Regel einmal jährlich zur Besprechung trifft. Damit diese gemeinschaftlichen Renovationskosten fair aufgeteilt werden, wird in der Regel ein sogenannter Erneuerungsfond geführt. In diesen bezahlen die Besitzer der Wohnungen einen im Voraus vereinbarten jährlichen Betrag ein. Wird kein solcher Erneuerungsfond geführt, sollte jeder Eigentümer einer Wohnung selber Rücklagen für anfallende gemeinschaftliche Renovationen führen. Somit bleiben den Eigentümern genügend finanzielle Mittel bei unerwarteten Ereignissen. Summa summarum lässt sich sagen, dass die Planung sowie die Bildung von finanziellen Reserven sinnvoll ist, um künftigen Investitionen entspannter entgegen treten zu können.

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