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Die Belehnung

Wie bei vielem rund um Hypotheken kann man sich unter dem Begriff der Belehnung, wenn man ihn zum ersten Mal hört, wenig vorstellen. Die Belehnung ist eine Kenngrösse, die in der Kreditprüfung zur Anwendung kommt. Sie drückt den Anteil der Hypothek an der Finanzierung einer Immobilie aus.

Anwendung der Belehnung

Bei der Kreditprüfung wird entschieden, ob ein Hypothekargesuch bewilligt oder abgelehnt wird. Untersucht wird dabei, ob der Kauf der Liegenschaft tragbar ist und ob ein gesundes Verhältnis zwischen Eigenkapital und Hypothek besteht. Letzteres ist insbesondere von grosser Bedeutung, wenn sich der Wert der Immobilie ändert. Dies kann passieren wenn die Nachfrage nach Wohnraum regional, beispielsweise durch den Bau einer Autobahn oder eine Erhöhung des Steuersatzes abnimmt. Darüber hinaus können eine abnehmende Bevölkerungszahl oder die Erhöhung des Referenzzinssatzes den Wert einer Immobilie negativ beeinflussen.

Interpretation der Belehnung

Die Belehnung wird als Prozentsatz ausgedrückt und ist, wie oben erläutert, eine Art Fremdfinanzierungsgrad. Als Eigenheimbesitzer sollte man sich die 80/20-Regel merken. Sie besagt, dass mindestens 20 Prozent als Eigenkapital eingebracht werden muss. Darüber hinaus gibt es seit 2012 die Mindestvorgabe, dass total 10 Prozent der Kaufsumme aus harten Eigenmittel stammen muss. Damit gemeint sind Konto- und Depotguthaben, die nicht aus der Pensionskasse stammen. Für Ferienhäuser- und Wohnungen gelten je nach Bank deutlich strengere Bestimmungen.

1. und 2. Hypothek

Für die Rückzahlung der Hypothek gilt als Mindestvorgabe, dass die Belehnung innerhalb von 15 Jahren, und darüber hinaus spätestens bis zum Erreichen des Pensionsalters, auf zwei Drittel reduziert werden muss. Dazu verwendet man den Begriff der 1. Hypothek für den Anteil innerhalb dieser zwei Drittel und die Bezeichnung 2. Hypothek für den Hypothekarbetrag, der ausserhalb dieser Bandbreite liegt und folglich amortisiert werden muss.

Beispiel

Susan Kaufmann hat CHF 120'000.- gespart. Im Internet stösst sie auf eine schöne Attikawohnung, deren Kaufpreis CHF 600'000 beträgt. Sie möchte herausfinden, ob ihr Erspartes reicht, um die Wohnung kaufen zu können.

1. Hypothek CHF 400'000.-
2. Hypothek CHF 80'000.-
Kaufpreis CHF 600'000.-
Belehnung 80 Prozent

Mit 80 Prozent erfüllt sie die Mindestvorgabe und kann sich das Haus kaufen, sofern Sie über ein genügend hohes Einkommen verfügt. Allerdings muss sie beachten, dass die CHF 80'000.- innerhalb von 15 Jahren zu amortisieren sind.

Periodische Neuvorlage

Da sich der Wert einer Immobilie und die finanzielle Situation des Kreditnehmers jederzeit ändern können, führen die Banken und Versicherungen in regelmässigen Abständen Neubeurteilungen der bestehenden Kredite durch. Dabei wird insbesondere die Belehnung und die Tragbarkeit unter den aktuellen Bedingungen erneut berechnet und der Wert des Hauses oder der Wohnung geschätzt. Dies ist für das Vorbeugen von Kreditausfällen enorm wichtig und schützt auch den Kreditnehmer vor einer bösen Überraschung. Somit gilt festzuhalten, dass die Belehnung kein statischer, sondern ein dynamischer Wert ist, der sich laufend ändert.

Hypothekenrechner

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