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Eigenmittel

Die Eigenmittel spielen beim Kauf einer Liegenschaft eine wichtige Rolle. Mindestens 20% eigene Ersparnisse müssen Sie beim Kauf ans Wohneigentum beisteuern. Dieser Prozentsatz kann je nach Nutzungsart des Objektes, beispielsweise bei Feriendomizilen deutlich höher ausfallen. Dieser Artikel stellt klar, welche Formen von Eigenkapitel es gibt und welche unterschiedlichen Regelungen über die Höhe des Eigenkapitals vorkommen.

Unterschiedliche Eigenmittel

Mit dem Begriff Eigenmittel wird im Hypothekargeschäft die Summe bezeichnet, welche der Käufer einer Liegenschaft zum Kauf selber beisteuern muss. Dabei gilt es unterschiedliche Formen der Eigenmittel zu unterscheiden, welche in der Schweiz im Hypothekargeschäft zugelassen sind.

Konto- und Wertschriftenguthaben

Kontoguthaben stellen in der Regel die einfachste Form der Eigenmittel dar, da sie von den Kreditgebern vollumfänglich akzeptiert werden. Zur Risikominimierung sollten Sie jedoch nie alle Kontoguthaben für einen Wohneigentumskauf einsetzen, da beispielsweise zusätzliche Kosten wie Renovationen oder Bearbeitungsgebühren anstehen können. Dies zahlt sich auch aus, wenn weitere unvorhergesehene Ausgaben, wie etwa eine Autoreparatur, anfallen. Wertschriftenguthaben können entweder verkauft oder verpfändet werden. Beim Verkauf folgt die resultierende Summe den gleichen Richtlinien wie ein Kontoguthaben. Bei der Verpfändung wird das Wertschriftendepot bei der Bank als Sicherheit hinterlegt. Die Wertschriften bleiben somit erhalten und ihr Wert kann je nach Kursschwankung zu- oder abnehmen. Dies beinhaltet das Risiko, dass die Bank bei einem starken Wertverlust die Wertschriften liquidiert und für den Hypothekarnehmer ein Verlust entstehen kann.

Altersvorsorgekonten

In vielen Situationen reichen die Konto- und Wertschriftenguthaben nicht aus, um die geforderten 20% an Eigenmitteln aufzubringen. Deshalb gestattet der Staat im Rahmen der Wohneigentumsförderung per Gesetz, dass nur mindestens 10% der benötigten Eigenmittel aus "harten Eigenmitteln", wie den Konto- und Wertschriftenguthaben, stammen müssen. Was darüber hinaus geht, kann auch mit Pensionskassenguthaben finanziert werden.

Pensionskassenguthaben

In die Pensionskasse zahlt jeder Arbeitnehmer ab dem 25. Lebensjahr monatlich einen gesetzlichen Betrag ein, um im Alter neben der AHV einen Beitrag zur Beibehaltung des Lebensstandards zu erhalten. Der Vorbezug des Pensionskassenguthabens ist für den Kauf von Wohneigentum genehmigt. Dabei gilt es zu beachten, dass dieser vorbezogene Betrag besteuert wird und zusätzlich bei Eintritt in die Rente fehlt. Der Vorteil dieser Methode ist, dass sich die Hypothekarschuld reduziert, da der Betrag direkt als Eigenmittel angerechnet werden kann. Im Gegensatz zum Vorbezug bleibt die Hypothekarschuld durch Verpfändung des PK-Guthabens unverändert. Ziel dieser Methode ist es, den verpfändeten Betrag bis zur Rente mit Amortisationen zurückzuzahlen, um keine Reduktion der Rente in Kauf nehmen zu müssen. Der Einsatz von Pensionskassenguthaben erhöht die Wahrscheinlichkeit einer Kreditzusage, sollte jedoch insbesondere für den Vorbezug nur als Übergangslösung eingesetzt werden.

Säule 3a

Wer es sich leisten kann, sollte ein Säule 3a Konto während der Zeit als Erwerbstätiger eröffnen. Als Arbeitnehmer ist es möglich bis zu CHF 6’678.- pro Jahr einzuzahlen und diesen Betrag von den Steuern abzuziehen. Auch das Guthaben der dritten Säule darf für die Finanzierung von selbstbewohntem Eigentum verwendet werden. Es ist möglich, ein neues Säule 3a Konto bei der Bank zu eröffnen und dieses analog zur Pensionskasse zu verpfänden. Dabei werden die später einbezahlten Beträge als indirekte Amortisation behandelt, da sich die Sicherheit für die Bank erhöht. Bei der dritten Säule handelt es sich um eine Variante mit vielen Steuerprivilegien. Die jährlichen Beiträge sind vom Einkommen abzuziehen, das Guthaben fällt nicht unter die Vermögenssteuer und darüber hinaus können bei der Verpfändung erst noch höhere Abzüge geltend gemacht werden.

Lebensversicherung

Als zusätzliches Verpfändungsmittel kann eine Lebensversicherung dienen. Dabei werden zwischen 80-90% des Rückkaufwertes von der Bank angerechnet und verpfändet. Der angerechnete Betrag wird nach Ablauf der Laufzeit, im Regelfall auf einen Schlag fällig, wobei eine einmalige Steuerzahlung erfolgt. Diese Option ist für Personen interessant, die keine Belastung der Altersvorsorgekonten in Kauf nehmen wollen.

Unterstützung von der Familie und Bekannten

Reichen die oben genannten Mittel nicht aus, können auf alternativen Wegen weitere Mittel beschafft werden. Dabei kann einem die Familie mit einer Schenkung oder einem zinslosen Darlehen weiterhelfen, welche von den Hypothekargebern im Regelfall akzeptiert werden. Dabei ist eine wichtige Vertrauensbasis zum Darlehensgeber essentiell.

Unterschiedliche Eigenkapitalquoten beim Hypothekargeschäft

Je nach Nutzungsart der Liegenschaft sind die Regelungen betreffend der Eigenkapitalquote unterschiedlich. Beim Kauf von selbstbewohntem Wohneigentum reichen die bereits erwähnten 20% an Eigenkapital aus. Bei Feriendomizilen oder Objekten zur Vermietung gelten andere Quoten.

Feriendomizile

Wer sich beispielsweise ein Chalet in den Bergen für die Ski- und Wanderferien kaufen möchte, wird von der Bank mit strengeren Regeln behandelt. Beim Kauf einer Ferienliegenschaft verlangen die meisten Institutionen 40% an Eigenmitteln vom Käufer. Zusätzlich muss sich der Kunde bewusst sein, dass bei Feriendomizilen kein Vorbezug und keine Verpfändung von Altersvorsorgekonten möglich ist. Ebenfalls zu beachten gilt es die teilweise höheren Hypothekarzinsen und Amortisationsraten.

Renditeliegenschaften

Beim Kauf von Renditeliegenschaften zur Vermietung gelten ähnliche Bestimmungen wie beim Kauf von selbstbewohntem Eigentum. Die zu erbringende Eigenkapitalquote liegt ebenfalls bei 20%. Um diese zu realisieren, dürfen keine Altersvorsorgekonten genutzt werden, sondern mindestens 20% mit harten Eigenmitteln erbracht werden. Soll das erworbene Eigentum für Gewerbezwecke genutzt werden, verlangt die Bank im Regelfall bis zu 50% an Eigenmitteln, da ein höheres Leerstandrisiko besteht.

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