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Erhöhung der Hypothek

Eine grosse Renovation, umfassende Reparaturen am Haus oder doch ein neues Auto? An Ideen für die Verwendung von zusätzlichem Kapital aus der Hypothek mangelt es in der Regel nicht. Vielmehr sind es finanzielle Schranken, die eine Erhöhung der Hypothek verhindern und den Träumen ein Ende setzen können. Wie müssen Sie vorgehen, damit Ihnen das nicht passiert?

Voraussetzungen für die Erhöhung der Hypothek

Wer zusätzliche Liquidität aus seiner Immobilie schöpfen möchte, kann bei seiner Bank oder Versicherung eine Erhöhung der Hypothek beantragen. Voraussetzung dafür ist eine solide Finanzierung, die noch genügend Spielraum für eine Ausweitung zulässt. Erstes Kriterium bildet die Belehnung, welche das vorgeschriebene Maximum von 80 Prozent nicht überstiegen darf. Finanzierungen ausserhalb dieser magischen Grenze sind nur in seltenen Ausnahmefällen möglich. So können sich etwa die Hinterlegung von zusätzlichen Sicherheiten (z.B. Sparen 3 oder Pensionskassenguthaben) und ein sehr hohes Einkommen vorteilhaft für die Beurteilung auswirken. Nebst den Vorschriften zur Belehnung muss die Erhöhung auch im Rahmen einer gesunden Tragbarkeit liegen. Für die Berechnung der Tragbarkeit ist das Einkommen eine zentrale Grösse. Als Faustregel gilt, dass auch nach der Erhöhung der Hypothek die Liegenschaftsaufwände nicht mehr als ein Drittel des jährlichen Salärs ausmachen dürfen. Unter Liegenschaftsaufwände fallen die Kostenstellen Hypothekarzins, Amortisationen und Nebenkosten. Sind diese beiden Grundvoraussetzungen gegeben, muss überprüft werden, ob der neue Hypothekarbetrag noch durch einen Schuldbrief gedeckt ist. Falls dies nicht der Fall sein sollte, ist eine kostspielige Erhöhung oder Neuanfertigung des Schuldbriefs beim Notar unvermeidlich.

Optimales Timing für die Erhöhung der Hypothek

Eine Erhöhung der Hypothek verursacht der finanzierenden Bank oder Versicherung einen hohen administrativen Aufwand. Der Antrag muss geprüft, neue Sicherheiten verpfändet, zusätzliche Dokumente eingefordert und neue Verträge angefertigt werden. Um den eigenen Zeit- und Geldaufwand für die Erhöhung der Hypothek auf ein Minimum zu begrenzen, kann man diesen Schritt optimalerweise mit einer Ablösung oder einer Verlängerung der Hypothek verbinden. Wer dies nicht tut, muss mit der Weiterverrechnung von Bearbeitungskosten in der Grössenordnung von CHF 500.- rechnen. Entscheidend ist auch das Timing in Bezug auf die Jobsituation des Kreditnehmers. Hegt etwa ein junges Ehepaar nebst der Familienplanung Renovationsgedanken, sollten letztere optimalerweise vor dem Babyprojekt in Angriff genommen werden. Dies mag aufgrund der schwer nachvollziehbaren Priorisierung fragwürdig erscheinen, hat jedoch einen guten Grund: Sollte die Frau während der Schwangerschaft und in den ersten Monaten oder Jahren nach der Geburt des Kindes nur noch reduziert oder gar nicht mehr arbeiten, könnte diese Einkommenseinbusse einen entscheidenden Einfluss auf die Tragbarkeit haben. Im schlimmsten Fall wäre eine Absage unvermeidbar. Eine ähnliche Situation kann sich in den Jahren vor der Pensionierung anbahnen. Mit Erreichen des Pensionsalters rutschen viele Eigenheimbesitzer in eine tiefere Lohnkategorie. Das geringere Einkommen kann ebenso zu einem KO-Kriterium für die Aufstockung der Hypothek werden, wie die Tatsache, dass im Pensionsalter die Hypothek maximal zwei Drittel des Verkehrswertes der Liegenschaft ausmachen darf. Wer also seine Rente in einem neuen, schön gestalteten Garten verbringen möchte, tut gut daran, dieses Projekt bereits Jahre vor der Pensionierung in Angriff zu nehmen.

Erhöhung der Hypothek für mobile Güter?

Eine Hypothek bezeichnet einen Kredit für eine Immobilie. Wie kommt es also, dass Banken und Versicherungen die Erhöhung von Hypotheken für den Kauf eines neuen Autos bewilligen? Für was die Kreditnehmer das Geld der ausbezahlten Hypothek verwenden, kann den Kreditinstituten egal sein, sofern es sich um eine solide Finanzierung handelt und der Hypothekarkunde seinen finanziellen Verpflichtungen stehts nachkommt. Wichtig ist, dass die oben aufgeführten Voraussetzungen erfüllt sind und der Schuldbrief grösser oder gleich der Hypothekarsumme ist. Somit ist jemand, der die Hypothekarschuld in der Vergangenheit amortisiert hat oder bereits von Anfang an mehr Eigenmittel als benötigt eingespiesen hat, dazu berechtigt, die ausbezahlten Gelder der zusätzlichen Hypothek für private Zwecke zu verwenden. Hätte er die Gelder nicht als freiwilligen Beitrag in das Haus investiert, stünden sie ihm nach wie vor als Kontoguthaben zur freien Verfügung.

Bewusster Umgang

Wie in diesem Beitrag ersichtlich, ist die Erhöhung der Hypothek sowohl für die Bank als auch für Sie mit viel Aufwand und einem gewissen Risiko verbunden. Je nach Finanzierungspartner können Sie aufgrund des höheren Kreditausfallrisikos durch die Erhöhung in eine schlechtere Zinsklasse fallen. Dies kann eine doppelte Auswirkung haben: Erstens steigt Ihr Zinssatz durch die schlechtere Bonität, zweitens erhöht sich der absolut zu bezahlende Hypothekarzins durch die höhere Kreditsumme. Seien Sie sich der Konsequenzen einer höheren Hypothekarschuld bewusst. Es ist deshalb nicht ratsam, eine Erhöhung der Hypothek ohne sinnvollen finanziellen Bedarf anzupeilen.

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