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Hypothek vorzeitig auflösen

Es gibt verschiedene Gründe, welche zu einer vorzeitigen Auflösung einer Hypothek führen. Dies können negative Ereignisse wie Todesfälle, Scheidungen oder Krankheiten und ein daraus folgender Erwerbsausfall sein. Dadurch kann die Hypothek zu einer untragbar hohen finanziellen Last werden. Neben diesen tragischen Ereignissen kann auch ein starker Zinsrückgang dazu führen, dass der Kunde die Hypothek am liebsten frühzeitig auflösen will und eine neue Hypothek zu günstigerem Zins abschliessen will. Beide Kausalitäten kommen häufiger vor als erwartet wird. Die Auflösung der Hypothek kann zur Zahlung einer hohen Konventionalstrafe an den Kreditgeber führen. Der folgende Artikel soll aufzeigen, wie eine vorzeitigen Auflösung abläuft und mit welchen Kosten zu rechnen ist.

Die Vorfälligkeitsentschädigung

Wer eine Festhypothek abschliesst, geht mit der Bank einen langfristigen Vertrag, beispielsweise für 10 Jahre ein. Dieser Vertrag ist so geregelt, dass von einer Erfüllung dieser Zeitdauer und somit des Vertrags ausgegangen wird. Durch diese Annahme ist die Regelung bezüglich einer vorzeitigen Auflösung des Vertrags häufig nicht klar definiert. In der Regel wird bei der Auflösung eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung seitens der Bank gefordert, welche der Bank den Verlust der Refinanzierung des Kapitals entschädigen soll. Der Kunde muss somit den Hypothekarvertrag kündigen und der Bank diese Entschädigung auszahlen um sich von den vertraglichen Leistungen zu befreien.

Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist nicht schweizweit geregelt und kann sich somit von Institution zu Institution unterscheiden. Grundsätzlich gilt, je mehr die Zinsen seit Vertragsabschluss gesunken sind und je länger die restliche Vertragslaufzeit ist, desto höher fällt die zu bezahlende Entschädigung aus. Somit kann die Bank den entgangenen Verlust einfordern. Theoretisch kann bei stark ansteigenden Zinsen eine Strafzahlung seitens des Kunden entfallen, wie folgendes Beispiel aufzeigt:

  • Ein Paar schliesst eine Festhypothek über 10 Jahre zu einem Zins von 2.5% ab.

  • Nach 3 Jahren folgt die Scheidung und die Vertragsauflösung bei einer Restlaufzeit von 7 Jahren.

Szenario 1: Wiederanlagesatz der Bank tiefer als Hypothekarzins 2: Wiederanlagesatz der Bank höher als Hypothekarzins
Zinssatz Festhypothek 2.5% 2.5%
Wiederanlagesatz 7 Jahre 1.2% 3.0%
Differenz in % pro Jahr 1.3% -0.5%
Differenz für 7 Jahre in % 9.1% -3.5%
Hypothekarbetrag CHF 750’000 CHF 750’000
= Ausstiegskosten (750'000 x 9.1%) CHF 68’250 -CHF 26’250

Diese Berechnung zeigt wie teuer eine frühzeitige Auflösung sein kann. Es hängt stark vom aktuellen Wiederanlagesatz der Bank ab wie hoch die Ausstiegskosten sind. Zusätzlich zu den Ausstiegkosten fallen noch Bearbeitungsgebühren für den administrativen Aufwand der Bank an. Im zweiten Szenario hätte der Kunde aufgrund der negativen Ausstiegskosten einen Betrag von der Bank zugut. Im Regelfall wird jedoch keine Entschädigung zugunsten des Kunden vorgenommen. Es entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung.

Lohnt sich eine frühzeitige Auflösung?

Um diese Fragen zu beantworten müssen Sie den Hypothekarvertrag konsultieren und bei der Bank nachfragen, wie hoch die Ausstiegskosten aktuell ausfällen würden. Danach können Sie beispielsweise mittels des Hypothekenrechners neue Angebote zu den heutigen Zinsen prüfen. Resultiert dabei ein sehr attraktives Angebot einer anderen Bank oder Versicherung, kann sich der Ausstieg gegebenenfalls lohnen. Dabei gilt auch noch zu beachten, dass eine allfällige Vorfälligkeitsentschädigung in den meisten Kantonen bis CHF 50'000 von den Steuern abziehbar ist.

Fazit

Die frühzeitige Auflösung einer Hypothek kann sehr teuer werden. Die Auflösung muss sorgfältig geplant werden und die anfallenden Kosten mit der Bank geklärt werden. Falls Sie noch keine Hypothek abgeschlossen haben oder in Zukunft diese langfristige Abhängigkeit nicht mehr wollen, könnte eine Libor-Hypothek oder eine Festhypothek mit kurzer Laufzeit interessante Alternative für Sie darstellen. Möchten Sie eine frühzeitige Ablösung vornehmen und ihre Hypothek behalten, stehen wir Ihnen gerne als Berater zur Verfügung. Mit dem Hypothekenrechner können Sie aktuelle Angebote einfordern und allfällige Einsparungen bei den Hypothekarzinsen berechnen.

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