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Hypothekenlexikon

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Die Tragbarkeit

Die Finanzkrise 2008 ist noch nicht vergessen. Zu einschneidend waren die Folgen und Konsequenzen, die von diesem Kollaps ausgegangen sind. Unter anderem eine Hauptursache für die Entstehung der Krise war die ungenügende Tragbarkeitsprüfung der amerikanischen Kreditinstitute. Kurz gesagt: Es wurden Hypotheken an Personen vergeben, die sich diese unmöglich leisten konnten. Mit der Tragbarkeitsrechnung versuchen die hiesigen Banken, das Risiko von Kreditausfällen vorbeugend abzusichern. Erfahren Sie, inwiefern Sie davon betroffen sind und welche Kriterien bei dieser Hochrechnung von Bedeutung sind.

Kalkulatorische Hochrechnung

Die Tragbarkeitsrechnung gibt das Verhältnis der jährlichen Liegenschaftsaufwände verglichen mit dem Bruttoeinkommen der Besitzer an. Die Aufwände einer Immobilie setzen sich aus dem Hypothekarzins, den Nebenkosten und allfälligen Amortisationen zusammen. Dabei wird nicht mit effektiven Werten, sondern mit kalkulatorischen Zahlen gerechnet. Dies ermöglicht eine konservative Beurteilung der finanziellen Kundensituation. Konkret setzt sich die Berechnung folgendermassen zusammen:

  • Hypothekarzins

    Die Hypozinsen befinden sich je nach Bank oder Versicherung zwischen 4.50 und 6.00 Prozent, dies unabhängig von Laufzeit oder gewähltem Modell. Einfluss haben kann der Anteil Eigenkapital. Wer weniger als einen Drittel der Kaufsumme selber einbringt, muss eine sogenannte zweite Hypothek aufnehmen. Für diese zweite Hypothek wird tendenziell etwas vorsichtiger kalkuliert, sprich mit einem höheren Zinssatz gerechnet.

  • Amortisation

    Die im oberen Abschnitt erklärte zweite Hypothek spielt auch für die Berechnung der Amortisation eine Rolle. Von der FINMA (Finanzmarktaufsicht) werden den Banken zwei Mindestanforderungen auferlegt. So muss die zweite Hypothek innerhalb von maximal 15 Jahren zurückbezahlt werden. Die zweite Auflage ist, dass über die erste Bedingung hinaus, die Hypothek bis zum Erreichen des Pensionsalters auf 2/3 des Immobilienwertes reduziert sein muss.

  • Nebenkosten

    Wer ein Haus oder eine Wohnung besitzt, muss Heizen und verbraucht Wasser und Strom. Hinzu kommen Kosten für den Unterhalt der Liegenschaft. Als Faustregel gilt, je grösser eine Liegenschaft, desto teurer sind die jährlichen Rechnungen für diese Aufwände. Deshalb rechnen die meisten Kreditinstitute kalkulatorisch mit einem Prozent vom Verkehrswert des Hauses, um die jährlichen Ausgaben für Unterhalt- und Nebenkosten zu eruieren.

Um den jährlichen Liegenschaftsaufwand zu berechnen, addieren die Banken die Hypothekarzinsen, die Amortisationen und die Nebenkosten gemäss der obigen Anleitung. Um zu ermitteln, ob diese Ausgaben das Budget des Kreditsuchenden übersteigen, wird der jährliche Liegenschaftsaufwand mit dessen Bruttoeinkommen verglichen. Das Bruttoeinkommen setzt sich aus dem Lohn sämtlicher Kreditnehmer zusammen, wobei Bonuszahlungen je nach Bank sehr unterschiedlich angerechnet werden.

Tragbar oder untragbar?

Der Anteil des Liegenschaftsaufwands am Einkommen, wiederspiegelt die Tragbarkeit als prozentuale Kennzahl. Es gilt die Regel, dass dieser Anteil einen Drittel nicht übersteigen darf. Je nach Anbieter wird auch mit 35 Prozent gerechnet oder auch Ausnahmefälle bewilligt. Bei Rentnern wird beispielsweise eher noch ein Auge zugedrückt oder der Vermögensverzerr als Einkommen angerechnet. Ist der Anteil weniger als ein Drittel, ist sichergestellt, dass sich der Eigenheimbesitzer seinen Besitz auch noch im Falle einer Zinserhöhung oder bei geringeren Einkommenseinbussen leisten kann.

Beispielfall

Um sich das Modell der Tragbarkeitsrechnung vorstellen zu können, hilft ein Beispiel. Hans Bodmer, ein gelernter Zimmermann, 55-jährig, möchte sich eine kleine Wohnung in Rapperswil kaufen. Die Wohnung kostet CHF 600‘000.-, wovon Herr Bodmer CHF 120‘000 aus seinem Ersparten einbringt und für die restlichen CHF 480‘000.- eine Hypothek aufnehmen will. Sein jährlicher Verdienst ist CHF 120‘000.-. Die Berechnung setzt sich folgendermassen zusammen:

1. Hypothek CHF 400‘000.-
2. Hypothek CHF 80‘000.-
Hypothekarzins (5% von 480‘000.-) CHF 24‘000.-
Amortisation (80‘000 / 10 Jahre) CHF 8‘000.-
Nebenkosten (1% von 600‘000) CHF 6‘000.-
Total CHF 38‘000.-
Tragbarkeit (38‘000 / 120‘000) 31.7 Prozent

Herr Bodmer kann sich also die Wohnung leisten und hat Gewissheit, dass er sich mit dem Kauf finanziell nicht übernimmt.

Fazit

Die Tragbarkeitsrechnung ist von zentraler Bedeutung für die Kreditprüfung. Sie dient zum Schutz der Banken vor Kreditausfällen, ist aber auch im Sinne der Eigenheimbesitzer. Durch den jüngsten Immobilienboom und die rekordtiefen Zinsen hat die Tragbarkeitsrechnung nochmals an Bedeutung gewonnen und bewahrte unsere Wirtschaft bisher vor einem Fiasko wie jenem in den USA.

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