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Budgetplanung beim Hausbau

Der Bau des eigenen Hauses stellt für viele Personen die grösste Investition in ihrem Leben dar. Damit diese Investition zu keinem Fiasko wird und der Traum der eigenen vier Wände verwirklicht werden kann, ist eine Budgetplanung unerlässlich. Beim Neubau gibt es im Gegensatz zum Kauf einer bereits verfügbaren Liegenschaft mehr Unsicherheitsfaktoren. Um diesen Faktoren vorzubeugen, werden im folgenden Artikel wichtige Hinweise zur Planung des Baubudgets aufgezeigt.

Wahl des richtigen Partners beim Bau

Bei einem Neubau stellt der einzige Fixpunkt der Preis für das Grundstück dar. Um die weiteren Kosten berechnen zu können, muss zuerst ein geeigneter Partner für den Bau des Hauses gefunden werden. Dies ist in der Regel ein Architekt oder ein Generalunternehmer. Mit einem Generalunternehmer kann im Voraus eine fixe Kostensumme für den Bau vereinbart werden, welche er einzuhalten hat. Dies bringt eine erhöhte Planungssicherheit. Mit einem Architekten kann ebenfalls eine Kostensumme definiert werden, welche jedoch nicht in Stein gemeisselt ist. Der Architekt wird einen Kostenvoranschlag erstellen, darf diesen jedoch gesetzlich um bis zu 10% überschreiten.

Nach der Auswahl eines Bauherrn können die fixen Kosten für das Bauprojekt budgetiert werden und die Finanzierung geplant werden.

Baukredit und Hypothek

Wird ein Hausbau mit einem Architekten geplant, wird in der Regel ein Baukredit bei einer Bank benötigt. Dieser dient als temporäre Finanzierung bis zum Abschluss des Baus. Danach wird der Kredit in eine Hypothek umgewandelt. Beim Baukredit können die Zinsen deutlich höher liegen als die Hypothekarzinsen. Wird der Bau direkt mit einem Generalunternehmer vollzogen, wird in der Regel kein Baukredit erforderlich. Die Bank wird direkt eine Hypothek ausstellen, da die Auszahlungszeitpunkte für die einzelnen Tranchen bekannt sind. Bei der Hypothek müssen 20% der Summe als Eigenmittel aufgebracht werden. Kostet der Bau für ein Haus beispielsweise CHF 1'000'000 müssen Eigenmittel in der Höhe von CHF 200'000 vorhanden sein. Mit dem Baukredit oder der Hypothek können die einzelnen Kosten beim Bau einer Liegenschaft bezahlt werden. Diese umfassen:

  • Grundstückskosten: Der Kaufpreis des Grundstücks

  • Gebäudekosten: Kosten für Materialien, Honorare Bauherr, Ingenieure, etc.

  • Nebenkosten: Kosten für Bewilligungen, Versicherungen, etc.

Jährliche Kosten nach dem Bau

Ist der Bau der Immobilie abgeschlossen, folgen weitere jährliche Kosten zur Finanzierung der Liegenschaft. Zu diesen Kosten gehören die Hypothekarzinsen für die bezogene Hypothek, Amortisationsbeiträge der Hypothek, jährliche Nebenkosten sowie steuerliche Kosten wie der Eigenmietwert. Zu den Nebenkosten gehören beispielsweise die jährlichen Strom- oder Wasserkosten. Für grössere Renovationen ist es zu empfehlen Rückstellungen zu bilden.

Berechnungsbeispiel jährliche Kosten:

Nehmen wir wieder die Annahme, dass der Bau der Liegenschaft CHF 1'000'000 kostet und eine Hypothek in der Höhe von CHF 800'000 bezogen wird. Die folgende Kostenrechnung wird mit höheren Hypothekarzinsen als den aktuellen vorgenommen, um auch in Zeiten von steigenden Zinsen über genügend Reserve zu verfügen.

Jährliche Hypothekarzinsen CHF 40'000 (5% von 800'000)
Jährliche Amortisationen CHF 8'000 (1% von 800'000)
Jährliche Nebenkosten CHF 8'000 (1% vom Liegenschaftswert)
Total CHF 56’000

Die jährlichen Kosten für die Liegenschaft sollten nicht mehr als 33% des gemeinsamen Einkommens betragen. Mit der oben aufgeführten Rechnung, welche im Übrigen der Tragbarkeitsrechnung der meisten Finanzinstitute entspricht, müsste für eine Kreditzusage ein Einkommen in der Höhe von CHF 168’000.- vorhanden sein. Für eine langfristige Senkung der jährlichen Kosten, kann zu Beginn ein grösserer Betrag als Amortisation eingebracht werden, um die Hypothek zu reduzieren.

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