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Der Hypothekarvertrag

Sind Sie bei der Suche nach einer Wunschimmobilie fündig geworden und haben sich mit dem Verkäufer auf einen Kaufpreis geeinigt, geht es im nächsten Schritt darum die Finanzierung zu regeln. Das Schlüsseldokument zur Regelung einer Finanzierung mittels einer Hypothek stellt der Hypothekarvertrag dar. Darin werden die gesamten Formalitäten zur Finanzierung rechtlich geregelt. Da es sich bei einem Hypothekargeschäft meistens um eine hohe finanzielle Summe handelt, ist eine detaillierte Prüfung des Vertrages essentiell. Nachfolgend wird der grundlegende Inhalt eines Hypothekarvertrags aufgezeigt, sowie auf einige wichtige Klauseln im Vertrag hingewiesen.

Inhalt eines Hypothekarvertrags

Haben Sie sich mit einem Kreditgeber, in den meisten Fällen mit einer Bank oder einer Versicherung, auf die grundlegenden Eckpunkte geeinigt, wird die finanzierende Institution einen Hypothekarvertrag mit Ihren Formalitäten aufsetzen. Bei einem Kreditvertrag, wie dies der Hypothekarvertrag ist, gelten rechtlich keine besonderen Formvorschriften und somit ist auch eine gegenseitige, gemeinsame mündliche Willenserklärung bereits gültig. Der schriftliche Vertrag bestätigt dann die mündliche Absichtserklärung und regelt insbesondere die genauen Details. Der grundsätzliche Inhalt eines Hypothekarvertrags ist bei allen Institutionen mehr oder weniger gleich. Die folgenden Punkte sollten in jedem Vertrag vorhanden sein:

  • Art der Hypothek

  • Höhe des Hypothekarkredits

  • Name der Parteien

  • Zinskonditionen

  • Laufzeit

  • Beginn der Laufzeit

  • Grundpfandrechte

  • Zahlungstermine

  • Zinsusanz

  • Gebühren

  • Kündigungsbedingungen

  • AGB

  • Adresse der Liegenschaft

Klauseln und Kleingedrucktes beachten

Wie bei den meisten Verträgen gibt es auch beim Hypothekarvertrag einige Klauseln, denen Sie spezielle Aufmerksamkeit schenken sollten. Lesen Sie den Vertrag vor der Unterschrift genau durch und fragen Sie bei Unklarheiten unbedingt nach. Auf die folgenden Bedingungen sollte spezielle Acht gegeben werden:

- Vertragsdauer inklusive Kündigungsfristen: Schauen Sie dabei insbesondere auf die Möglichkeiten der Kündigung der Hypothek. Viele Kreditgeber erschweren Ihnen eine vorzeitige Kündigung oder verunmöglichen diese sogar. Selbst bei flexibleren Modellen wie der Libor-Hypothek werden lange Vertragslaufzeiten über mehrere Jahre vereinbart.

- Automatische Verlängerung der Hypothek: Viele Kreditgeber gehen im Vertrag automatisch davon aus, dass Sie die Hypothek nach Ablauf verlängern wollen. Somit kann beispielsweise im Vertrag eine vorzeitige Kündigung von bis zu 6 Monaten im Voraus gefordert werden um der automatischen Verlängerung zuvor zu kommen.

- Ausserordentliche Kündigung seitens des Kreditgebers: Viele Institutionen legen im Vertrag einseitige ausserordentliche Kündigungen fest. Sind Sie beispielsweise im Verzug mit der Bezahlung der Zinsen oder verliert Ihr Wohneigentum an Wert kann es durchaus vorkommen, dass die Bank den Kredit kündigt.

- Ausserordentliche Kündigung seitens des Kreditnehmers: Möchten Sie die Hypothek vorzeitig kündigen, verlangen vor allem Banken hohe Schadenersatzzahlungen. Insbesondere die Berechnung des Schadenersatzes ist in vielen Fällen unklar geregelt oder sehr positiv zu Gunsten der Bank formuliert.

- Amortisationen und Zinsusanz: Auch bei den Rückzahlungen und Zinszahlungen gibt es teilweise unklare Passagen. So ist beispielsweise der Rückzahlungsplan der Amortisation ein wichtiger Bestandteil um Ihre Budgetplanung vornehmen zu können. Auch bei der Zinsusanz sollten Sie prüfen, ob die internationale Zinsusanz (365 Zinstage) oder die schweizerische Usanz (360 Zinstage) genommen werden. Die internationale Methode kommt dem Kunden teurer zu stehen.

Vergleichen der Verträge und Verhandeln

Um sich vor solch ungünstigen Konditionen und Klauseln zu schützen, kann ein Vergleich von verschiedenen Verträgen von Hypothekaranbietern hilfreich sein. In der Regel sind diese Bestimmungen auf Nachfrage einsehbar. Durch solche Konkurrenzofferten können Sie bei Ihrem Finanzierungspartner vor Abschluss des Vertrags Druck erzeugen. Denn einzelne Klauseln und Bestimmungen, die nicht vom Gesetz gefordert sind, können durchaus angepasst und verhandelt werden.

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