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Der Schuldbrief

Für den Kauf einer Immobilie wird meistens Fremdkapital in Form einer Hypothek benötigt und aufgenommen. Das Schweizer Recht sieht im Begriff der Hypothek kein eigenständiges Rechtsgeschäft, sondern eine Kombination aus Forderung und Pfandgeschäft. Da es sich häufig um hohe Summen handelt, muss sich die Geldgeberin absichern können. Dies geschieht durch den Schuldbrief, mit welchem sich das finanzierende Institut auch im Falle von Zahlungsschwierigkeiten seitens des Käufers absichern kann. Nachfolgend wird der Zweck, die Erstellung, sowie die Auflösung eines Schuldbriefes genau unter die Lupe genommen.

Die Funktion eines Schuldbriefes

Kommt der Hauseigentümer gegenüber seinem Hypothekargeber zu Zahlungsschwierigkeiten, kann die Geldgeberin auf den Schuldbrief zurückgreifen. Damit kann der Hypothekargeber das verpfändete Objekt verkaufen und den daraus resultierenden Erlös für den geschuldeten Betrag verwenden. Beim Schuldbrief handelt es sich um eine persönliche Forderung. Das führt dazu, dass der Schuldner mit seinem ganzen Vermögen haftet und nicht nur mit dem verpfändeten Grundstück. Es kann somit auf alle Wertanlagen des Schuldners zurückgegriffen werden im Falle des Falles.

Die Erstellung eines Schuldbriefes

Erfolgte eine positive Prüfung der Bank zur Tragbarkeit des Kunden und konnten sich die beiden Parteien auf die Konditionen der Hypothek einigen, wird ein öffentlich zu beurkundender Hypothekarvertrag abgeschlossen. Dieser wird dem zuständigen Notariat zugestellt, welches diesen prüft. Es werden beide Parteien zur öffentlichen Beurkundung eingeladen. Falls noch kein Schuldbrief vorhanden ist, erstellt der Notar gegen eine Gebühr den Schuldbrief. Die Höhe der Gebühr ist prozentual abhängig von der Höhe des mit dem Schuldbrief abgesicherten Betrags. Dabei gibt es mit dem Papier-Schuldbrief und dem Register-Schuldbrief zwei verschiedene Arten von Schuldbriefen:

  • Der klassische Papier-Schuldbrief wird als Wertpapier physisch ausgestellt und im Grundbuch eingetragen. Dieser kann entweder auf den Inhaber (Inhaberschuldbrief) oder im Ausnahmefall auf den Namen einer Person (Namensschuldbrief) ausgestellt werden. Der physische Schuldbrief muss unbedingt an einem sicheren Ort aufbewahrt werden, da er bei einer Änderung oder Löschung wieder physisch dem Notariat eingereicht werden muss. Geht der Schuldbrief verloren, muss er in einem kostspieligen Verfahren durch ein Gericht für wirkungslos deklariert werden.

  • Der Register-Schuldbrief wurde vom Gesetz im Jahr 2012 ins Leben gerufen. Dieser wird auch ins Grundbuch eingetragen, jedoch wird kein physisches Wertpapier ausgestellt. Dadurch entstehen einige Kostenreduktionen. Es entfallen Kosten für die Anfertigung, die sichere Aufbewahrung und das Verlustrisiko. Durch das Zahlen einer Gebühr können Papier-Schuldbriefe in Register-Schuldbriefe umgewandelt werden.

    Heute besteht ein Wahlrecht zwischen dem Papier- und dem Registerschuldbrief, in der Praxis geniesst der Papierschuldbrief jedoch nur noch eine untergeordnete Rolle bei Neuanfertigungen.

Die Auflösung eines Schuldbriefs

Wird die Schuld des vereinbarten Betrags, beispielsweise die Hypothek abbezahlt, verliert der Schuldbrief seine Gültigkeit nicht. Der Papier-Schuldbrief entspricht einer Wertschrift und der vereinbarte Nominalbetrag besteht weiterhin. Der Schuldner kann bei erfolgter Rückzahlung vom Gläubiger (Bank) verlangen, dass dieser den Schuldbrief zurückgibt. Der Schuldbrief kann danach entweder beim Grundbuchamt zur Löschung eingereicht werden oder weiterhin an einem sicheren Ort aufbewahrt werden. Die Aufbewahrung lohnt sich insbesondere dann, wenn in Zukunft eine Wiederverwendung des Schuldbriefes in Frage kommt, beispielsweise bei einer erneuten Hypothekaraufnahme. Dadurch können die Kosten für die Erstellung eines neuen Schuldbriefes eingespart werden.

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