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Zahlungsversprechen

Sie haben Ihre Wunschimmobilie gefunden und bereits eine Finanzierung mit einer Institution vereinbart. Um den Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer abzuschliessen, muss der Verkäufer die vereinbarte Kaufsumme erhalten. Beim gewöhnlichen Kauf gilt die Regel Geld gegen Ware. Da es sich beim Hypothekargeschäft um grössere Summen handelt, wird im Regelfall darauf verzichtet, dass der Käufer mit einer solch hohen Summe Bargeld beim Notar erscheinen muss. Um dieses Problem zu lösen, gibt es das Zahlungsversprechen seitens der finanzierenden Institution. Nachfolgend wird aufgezeigt, was es beim Zahlungsversprechen zu beachten gilt.

Der Zweck eines Zahlungsversprechens

Im Kaufvertrag wird festgelegt, dass der Verkäufer die Immobilie an den Käufer überträgt und der Käufer dem Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis bezahlt. Bei einem Immobilienkauf muss das Eigentum beim Grundbuchamt vom Verkäufer auf den Käufer übertragen werden. Dieser Vorgang muss vor der Bezahlung der Kaufsumme vorgenommen werden. Das Grundbuchamt prüft aber nicht, ob der Kaufpreis bereits bezahlt wurde. Denn ist auch möglich, ohne einen Kauf ein Eigentum zu übertragen, beispielsweise bei einer Erbschaft. Damit der Verkäufer trotzdem über eine maximale Sicherheit verfügt, wird ein Zahlungsversprechen seitens der finanzierenden Institution verfasst. Damit garantiert die Bank oder Versicherung des Käufers die Zahlung zu einem bestimmten Zeitpunkt oder beim Eintritt einer vereinbarten Bedingung. Eine solche Bedingung kann beispielweise die Eintragung beim Grundbuchamt sein.

Wann erhält der Kunde das Zahlungsversprechen?

Die Bank wird das Zahlungsversprechen erst nach einer gründlichen Prüfung des Kunden verfassen. Dazu berechnet sie die Tragbarkeit des Kunden und überprüft, ob der Verkaufswert der Liegenschaft dem Marktwert entspricht. Bei einer positiven Prüfung wird die Bank dem Kunden einen Hypothekarvertrag vorlegen, in welchem beispielsweise die Laufzeit der Hypothek oder der vereinbarte Zinssatz festgelegt werden. Der Kunde muss die Vereinbarung unterzeichnen und die vereinbarten Eigenmittel bei der Bank deponieren. Dies erfolgt beispielsweise in Form einer Verpfändung.

Um der Bank eine Absicherung zu geben, wird der Käufer verpflichtet, einen Schuldbrief bei einem Notar ausstellen zu lassen. Dieser umfasst im Minimum die Höhe des vereinbarten Hypothekarbetrags. Dieser Schuldbrief wird der Bank übergeben, welche diesen bei sich verwahrt. Dieser muss heute nicht mehr auf Papier ausgestellt sein, sondern kann in Form eines Register-Schuldbriefs virtuell verfasst sein.

Sind die aufgeführten Bedingungen erfüllt, verfasst die Bank ein Zahlungsversprechen. Die Erfüllung des Zahlungsversprechens kann an bestimmte Anforderungen geknüpft sein.

Vorsicht bei den Bedingungen

Im Normalfall sind die Bedingungen, welche an ein Zahlungsversprechen geknüpft werden, einfach zu lösen. Diese umfassen beispielsweise das Eintreffen der Schuldbriefe oder die Eintragung des Kaufes beim Grundbuchamt. Dies kann direkt beim Notar verifiziert werden. Einige Institutionen stellen das Zahlungsversprechen bereits frühzeitig aus, da es beim Immobilienkauf einen hohen Zeitdruck gibt. Diese Institutionen knüpfen ihr Zahlungsversprechen dann an zusätzliche Bedingungen, wie das Eintreffen der Eigenmittel des Kunden auf ihrem Konto. Damit der Verkäufer durch solche Regelungen nicht geschädigt werden kann, ist es dem Notar erst bei vollkommenerer Beseitigung aller im Zahlungsversprechen vereinbarten Bedingungen möglich, den Kauf im Grundbuch anzumelden. Für gewöhnlich wird im Beisein aller Parteien ein Datum beim Notar fixiert, an welchem alle Bedingungen des Zahlungsversprechens erfüllt sein müssen. Wird diese Frist nicht eingehalten, erlischt der Kaufvertrag und die die darin verbrieften Rechte und Verpflichtungen.

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