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Ferienhaus und Ferienwohnung – Was gilt es zu beachten

Der Traum vieler Schweizerinnen und Schweizer ist es ein schönes Ferienhaus oder eine Ferienwohnung zu kaufen. Dabei unterscheiden sich die Wünsche beispielsweise zwischen einem Ferienhaus im Tessin oder einer Ferienwohnung in den Bündner Bergen. Beide Wünsche haben eine Gemeinsamkeit: Der Kauf eines Feriendomizils ist mit speziellen Regeln und Einschränkungen im Bereich der Hypotheken verknüpft. Nachfolgend wird aufgezeigt, inwiefern sich diese Vorschriften gegenüber denen der selbstbewohnten Liegenschaft unterscheiden.

Hohe Kosten

Wer sich mit der Anschaffung eines Ferienhauses beschäftigt, wird bald einmal merken, dass die Anschaffungskosten deutlich höher liegen können als bei gewöhnlichem Wohneigentum. Dies liegt an der Kombination einer hohen Nachfrage und der Knappheit des Angebots. In der Schweiz möchten viele ihr Feriendomizil in den Kantonen Graubünden, Tessin oder Wallis erwerben. Dadurch entsteht ein Nachfrageüberschuss. Eine 4-Zimmer-Wohnung kostet schnell einmal eine siebenstellige Summe. Zusätzlich kommt es durch die Annahme der Zweitwohnungsinitiative zu einer weiteren Verknappung an Feriendomizilen, weshalb die Preise weiter ansteigen.

Mehr Eigenkapital gefordert

Im Gegensatz zu den Richtlinien eines dauerhaft selbst bewohnten Wohneigentums sind die Anforderungen an das Eigenkapital höher bei Ferienhäusern. Die Bank wird bei einem Feriendomizil in der Regel als Minimalvorgabe zwischen 30 bis 50 Prozent an Eigenkapital fordern. Der Käufer muss somit deutlich mehr Eigenkapital einbringen. Zusätzlich verlangen die meisten Institute höhere Amortisationsbeiträge zur Rückzahlung der Hypothek. So verlangen Banken und Versicherungen in der Regel eine Reduktion der Belehnung auf 50% bis zum Erreichen des Pensionsalters. Dies unterscheidet sich vom Erstwohnsitz, bei welchem die Faustregel der Reduktion auf eine Belehnung von 66% bis zur Pension gilt.

Keine Vorsorgegelder zur Finanzierung

Für den Erstwohnsitz kann der Käufer Eigenmittel aus der Pensionskasse oder der Säule 3a vorbeziehen oder verpfänden, um die benötigten 20% an Eigenmitteln zu erbringen. Dabei muss er nur die Regel beachten, dass 10% harte Eigenmittel sein müssen. Beim Kauf eines Zweitwohnsitzes ist der Vorbezug oder die Verpfändung von Vorsorgegeldern gesetzlich nicht erlaubt. Die eingebrachten Mittel müssen somit vollumfänglich aus «hartem» Eigenkapital bestehen, welches beispielsweise Kontoguthaben oder Wertschriftendepots umfasst.

Nicht zwangsläufig höhere Hypothekarzinsen

Die Finanzierung von Ferienliegenschaften wird nicht von allen Institutionen vorgenommen. Bei denjenigen Anbieten die diese Finanzierungen durchführen, gibt es grosse Unterschiede bei der Gestaltung der Hypothekarzinsen. Einige Anbieter verlangen bis zu 1% mehr Hypothekarzinsen bei Ferienhäusern als bei gewöhnlichem Wohneigentum. Es ist somit essentiell, einen Vergleich von Angeboten einzuholen, um einen fairen Vertrag abschliessen zu können. Dank dem starken Wettbewerb im Hypothekargeschäft können Sie durch geschicktes Verhandeln einen Zins erreichen, welcher nicht höher sein muss als bei einem Erstwohnsitz.

Unterhaltskosten und Eigenmietwert

Wie bei Ihrem Erstwohnsitz werden auch im Ferienhaus jährlich Neben- und Unterhaltskosten fällig. Kaufen Sie statt einem Haus eine Ferienwohnung, wird in der Regel die jährliche Einzahlung in einen Erneuerungsfonds gefordert. Dies ist bei Stockwerkeigentum üblich und dient den allgemeinen Renovationen, wie beispielsweise einer Dachreparatur.

Zu beachten gilt es zusätzlich den Eigenmietwert. Die Höhe des Eigenmietwerts beträgt etwa 60-70% des Betrages, den der Eigentümer bei einer Miete des Objektes zahlen müsste. Der Eigenmietwert der Ferienliegenschaft wird steuerrechtlich dem Kanton zugerechnet, in welchem sich die Liegenschaft befindet. Es ist somit möglich, dass der Steuersatz deutlich höher ist als in Ihrem Wohnkanton.

Fazit

Der Kauf einer Ferienliegenschaft sollte gut geplant werden und die zusätzlichen Kosten dem Nutzen gegenübergestellt werden. Ein Vergleich von Angeboten kann sich lohnen, da sich die Zinsangebote stark unterscheiden können. Nach der Berechnung aller Kosten können Sie abwägen, ob die Miete eines Objekts oder der Kauf für Sie die bessere Option ist.

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