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Renditeliegenschaften

Der Kauf von Renditeliegenschaften liegt in den letzten Jahren im Trend. Durch tiefe Vermögenszinsen lohnt es sich mehr denn je, sein Vermögen in Immobilien anzulegen. Durch die aktuell tiefen Hypothekarzinsen und die generierbaren Mieteinkünfte stimmt die Aufwand- und Ertragsrechnung bei Renditeliegenschaften meistens. Durch die wachsende Bevölkerungszahl wird auch in Zukunft die Nachfrage nach Wohnungen steigen, was zu einer Erhöhung der Mieteinnahmen führen kann.

Die Chancen beim Kauf einer Renditeliegenschaft

Durch den Kauf von Renditeliegenschaften kann eine Diversifikation der finanziellen Anlagen erfolgen. Werden die langfristigen Investitionen des Vermögens beispielsweise in Fonds, Aktien und Immobilien aufgeteilt, reduziert sich das Klumpenrisiko und somit ein möglicher Verlust. Zusätzlich kann eine weitere Diversifikation im Bereich der Renditeliegenschaften vollzogen werden. Es können Mehrfamilienhäuser, Stockwerkeigentum oder Gewerbeimmobilien gekauft werden. Durch die Aufteilung des Vermögens in verschiedene Unterkategorien im Bereich der Renditeliegenschaften werden unterschiedliche Nachfrager wie Privatpersonen, Familien oder Firmen involviert. Damit kann das Risiko eines Verlustes weiter reduziert werden.

Zusätzlich zu den regelmässigen Mieteinnahmen kann eine eventuelle Wertsteigerung der Immobilie weitere Einnahmen bei einem allfälligen Weiterverkauf ermöglichen. Durch die zunehmende Verknappung an Bauflächen ist dies ein realistisches Szenario.

Herausforderungen bei Renditeliegenschaften

Als Vermieter einer Renditeliegenschaft müssen Sie einen zeitintensiven Verwaltungsaufwand einplanen. Dazu gehört beispielsweise die regelmässige Überprüfung, ob alle Mieter rechtzeitig zahlen. Ist dies nicht der Fall, müssen Sie mit den Mietern Kontakt aufnehmen und sie in weiteren Schritten mahnen oder im schlimmsten Fall eine Betreibung und Kündigung einleiten. Zusätzlich müssen Sie die Einnahmen und Ausgaben der Renditeliegenschaft sauber dokumentieren und der Bank, bei welcher Sie die Hypothek haben, regelmässig Bericht erstatten. Als Besitzer einer Liegenschaft sind Sie für den Unterhalt zuständig. Dies beinhaltet beispielsweise die Reinigung durch einen Hauswart oder die Verantwortung für Renovations- und Reparaturarbeiten. Damit verbunden ist ein hoher Kosten- und Zeitaufwand. Trotz der tendenziell steigenden Anzahl von Mietern gibt es ein Risiko für leerstehende Wohnungen. Dies kann zu Zahlungsengpässen führen, da ihre Einnahmen reduziert werden und gleichzeitig die Hypothekarzinsen weiterhin bezahlt werden müssen.

Finanzierungsgrundsätze beachten

Der Grundsatz von mindestens 20% Eigenkapital bei der Finanzierung gilt auch bei Renditeliegenschaften. Im Gegensatz zu selbstbewohntem Eigentum können dafür keine Vorsorgegelder aus der Pensionskasse oder der Säule 3a verpfändet oder vorbezogen werden. Es müssen somit die gesamten 20% durch harte Eigenmittel erbracht werden. Zusätzlich beträgt der jährliche Amortisationsbetrag pro Jahr mindestens 1% des Hypothekarbetrags. Die Tragbarkeit wird bei Renditeliegenschaften nicht durch das Einkommen des Eigentümers, sondern durch den Mietüberschuss berechnet. Dabei muss die Liegenschaft auch bei höher kalkulierten Zinsen noch selbsttragend sein. Dies bedeutet, dass die generierten Einnahmen in jedem Fall die Summe aus Hypothekarzinsen, Amortisation und Nebenkosten decken müssen. Dies wird am folgenden Beispiel deutlich:

Sie kaufen 4 Eigentumswohnungen in einem Wohnhaus. Die Miete beträgt CHF 2’000 pro Monat. Der Wert der Wohnungen liegt kumuliert bei 2 Millionen, wovon Sie 1.6 Millionen (80%) durch eine Hypothek gedeckt haben.

Hypothekarzins CHF 72'000.- (4.5% von 1.6 Mio.)
Amortisation CHF 16'000.- (1.0% von 1.6 Mio.)
Nebenkosten CHF 10'000.- (0.5% von 2.0 Mio.)
Totalkosten CHF 98'000.-

Die Einnahmen betragen: 4 Wohnungen x CHF 2'000 x 12 Monate = CHF 96’000

Die Liegenschaft ist somit bei Vollvermietung trotz hoch gewählten kalkulatorischen Zinsen selbsttragend. In der Realität sieht die Lage bei den aktuell tiefen Hypothekarzinsen noch deutlich besser aus.

Fazit

Der Kauf einer Renditeliegenschaft ist mit hohen Kosten verbunden, somit ist eine fundierte Planung essentiell. Es erfordert ein grundsätzliches Verständnis Ihrer Ziele und eine Analyse der geplanten Investitionen. Für die Berechnung der kalkulatorischen Tragbarkeit und der allfälligen Kosten stehen Ihnen unsere Tools zur Verfügung. Benötigen Sie weitere Ratschläge oder haben Sie zusätzliche Fragen, helfen Ihnen unsere Kundenbetreuer gerne weiter.

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