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Mietrecht – Rechte als Vermieter einer Renditeliegenschaft

Sie haben sich dazu entschiedene eine Renditeliegenschaft, beispielsweise ein Geschäftshaus, zu kaufen und dieses zu vermieten? Als Vermieter einer Renditeliegenschaft ist es wichtig über Ihre Rechte und Pflichten gegenüber dem Mieter informiert zu sein. Was passiert bei Schäden am Mietobjekt? Wie ist die Regelung bezüglich einer Kündigung? Können Sie den Mietzins jederzeit erhöhen? Diese und weitere Fragen werden nachfolgend geklärt.

Inhalt eines Mietvertrags bei Renditeliegenschaften

Es gibt einige Inhalte die vom Gesetz zwingend in einem Mietvertrag gefordert werden. Es müssen alle Vertragsparteien bestimmt werden und im Mietvertrag aufgeführt werden. Das Mietobjekt muss im Vertrag umschrieben werden. Dies geschieht beispielsweise durch die Nennung der Anzahl Räume und durch die Angabe der Grösse des Objekts. Zusätzlich muss auch der aktuelle Zustand des Objekts beschrieben werden.

Eine der wichtigsten Bestimmungen die bei Vertragsabschluss bestimmt sein muss, ist die Regelung bezüglich des Mietzinses. Dabei können bei der Vermietung einer Renditeliegenschaft unterschiedliche Modelle angewendet werden. Es kann das übliche Modell wie beim Wohneigentum mit einer regelmässigen und im Betrag gleichbleibenden Mietzahlung vereinbart werden. Neben dieser klassischen Variante können auch Modelle wie der gestaffelte Mietzins, bei welchem die Miete zu Beginn tiefer ist und danach jährlich ansteigt oder für gewerbliche Mieter eine Umsatzmiete, bei welcher die Miete einen vereinbarten Prozentsatz des Umsatzes ausmacht, angewandt werden.

Neben diesen zwingenden Inhalten können auch weitere dispositive Regelungen in den Mietvertrag aufgenommen werden. Dies kann beispielsweise eine Abmachung über die Dauer des Mietverhältnisses oder eine Vereinbarung über die Höhe einer Mietkaution sein.

Kündigung des Mietverhältnisses

Bei Geschäftshäusern oder Gewerbeimmobilien wird meistens ein befristetes Mietverhältnis über eine gewisse Anzahl Jahre vereinbart. Dieses Mietverhältnis endet ohne Kündigung nach Ablauf der vereinbarten Dauer, sofern keine automatische Verlängerung vereinbart wurde. Zusätzlich können im Vertrag auch weitere Kündigungsmöglichkeiten vereinbart werden. Eine ausserordentliche Kündigung beispielsweise im Falle grosser Mängel bleibt beiden Parteien jederzeit gewährt.

Wird kein befristeter Mietvertrag abgeschlossen gelten die gleichen Bedingungen wie bei einer Miete von Wohneigentum. Dabei ist eine Kündigung seitens des Vermieters gültig, wenn sie rechtzeitig erfolgt, ein ernsthaftes und schutzwürdiges Motiv verfolgt und nicht gegen Treu und Glauben verstösst. Ein schutzwürdiges Motiv liegt beispielsweise vor, wenn der Mieter wiederholt verspätet die Miete zahlt oder weil die Immobilie umfasst renoviert werden muss.

Mängel während der Mietdauer

Bei Mängeln während der Mietdauer kommen generell die gleichen Regelungen wie bei der Miete von Wohnobjekten zur Geltung. So muss der Mieter kleinere Mängel im Rahmen von 150 CHF bis 200 CHF selber beseitigen. Kommt es zu grösseren Mängeln, wie einem überschwemmten Keller oder einem Ausfall eines Lifts, muss der Vermieter dies schnellst möglich beseitigen. Wird der Mangel nicht beseitigt, kann der Mieter die Behebung des Problems selber in die Hand nehmen und auf Kosten des Vermieters beheben lassen oder eine Mietzinsherabsetzung bis zur Beseitigung des Problems vornehmen. Kommt es zu schweren Mängeln und werden diese nicht schnellst möglich beseitigt, kann der Mieter dem Vermieter fristlos kündigen. Ein Beispiel für einen schweren Mangel wäre die Entstehung von unangenehmen Gerüchen, welche sämtliche Gäste eines Restaurants vertreiben und somit eine grosse Umsatzlücke beim Mieter entstehen lassen.

Als Vermieter müssen Sie jedoch keine Schäden ersetzen, die der Mieter durch unsorgfältiges oder vertragswidriges Handeln verursacht hat. Für diese Schäden können Sie vom Mieter eine Schadenersatzzahlung verlangen.

Mietzinserhöhung

Bei Mietverhältnissen auf unbestimmte Dauer kann eine Mietzinsanpassung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin seitens des Vermieters vorgenommen werden, was bei der Miete von Geschäftsräumen die Einhaltung einer mindestens sechsmonatigen Kündigunsfrist bedeutet. Damit eine Mietzinserhöhung rechtlich gültig ist, muss die Mitteilung auf einem amtlichen Formular klar und verständlich dem Mieter mitgeteilt werden. Zudem muss eine Begründung für eine Erhöhung des Mietzinses vorliegen. Dies kann zum Beispiel eine Anpassung des Referenzzinssatzes sein oder eine Investition des Vermieters, welche einen Mehrwert für den Mieter schafft.

Bei für Geschäftsräume üblichen befristeten Mietverhältnissen gelten bezüglich einer Mietzinserhöhung andere Regelungen. Die Anpassung des Mietzinses ist nur möglich, wenn dies im Voraus in einer entsprechenden Klausel im Mietvertrag vereinbart wurde.

Erfahren sie mehr!

Haben Sie weitere Fragen zu den Mietrechtsbestimmungen oder interessieren sich allgemein für den Kauf oder Verkauf von Renditeliegenschaften oder weiteren Immobilien? Zögern Sie nicht und kontaktieren Sie uns. Wir stehen Ihnen gerne für Fragen zur Verfügung.

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