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Renditeberechnung

Renditeliegenschaften liegen bei den aktuell tiefen Hypothekarzinsen und dem generellen Tiefzinsumfeld im Trend. Um eine Hypothek für eine Renditeliegenschaft zu erhalten, wird mit verschiedenen Methoden eine Renditeberechnung durchgeführt. Nachfolgend wird die Renditeberechnung an einem Beispiel erläutert.

Grundsätze bei der Finanzierung von Renditeliegenschaften

Grundsätzlich gilt auch bei Renditeobjekten, dass mindestens 20% des Kaufpreises in Form von Eigenkapital finanziert werden. Je nach Risiko der zu finanzierenden Liegenschaft und den Anforderungen des Hypothekargebers können die geforderten Eigenmittel höher ausfallen. Speziell zu beachten gilt es bei Renditeobjekten, dass keine Gelder der Säule 3a oder der Pensionskasse für die 20% Eigenmittel verwendet werden dürfen. Eine Ausnahmeregel tritt in Kraft, falls der Eigentümer beispielsweise eine der Wohnungen selbst bewohnt. Dann kann eine proportionale Anrechnung von Vorsorgegeldern erfolgen.

Für das finanzierende Finanzinstitut gibt es zwei bekannte Berechnungen zur Bewertung des Risikos einer Liegenschaft. Dabei wird erstens darauf geschaut, ob die Liegenschaft bei Annahme eines hohen kalkulatorischen Zinssatzes noch selbsttragend ist. Dies ist der Fall, wenn bei einer Vollvermietung trotz hohem Zinssatz ein jährlicher Überschuss bleibt. Als weiteres Kriterium verwenden die Institute die Bruttorendite des Objektes. Dabei werden die jährlichen Nettozinseinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis gestellt. Je nach Institution unterscheiden sich die Anforderungen an die Höhe der Bruttorendite.

Rechnungsbeispiel Herr Meier

Herr Meier kauft für 2 Millionen Franken eine Liegenschaft mit fünf Wohnungen, welche er jeweils für 2'400 Franken pro Monat vermietet. Dabei bringt er 20% an Eigenmitteln mit und benötigt somit eine Hypothek von 80% des Kaufpreises (1'600'000 CHF):

Hypothekarbedarf (80% von 2 Millionen) 1'600'000 CHF
Jährlicher Nettomietertag
(5 Wohnungen x 2’400 CHF x 12 Monate)
144'000 CHF
Kalkulatorischer Zins von 5% auf Hypothek
(5% von 1'600'000 CHF)
- 80'000 CHF
Amortisationspauschale
(1% von 1'600'000 CHF)
- 16'000 CHF
Nebenkosten 15% vom Nettomietertrag
(15% von 144'000 CHF)
- 21'600 CHF
Jährlicher Überschuss = 26'400 CHF

Bei dieser Liegenschaft wäre bei einer Vollvermietung ein genügend grosser jährlicher Überschuss zur Verfügung. Die Liegenschaft ist somit selbsttragend und erfüllt ein Kriterium der Bank. Bei einigen Berechnungen wird noch das Leerstandrisiko separat berechnet. Dabei wird ein Prozentsatz von den Mieteinnahmen abgezogen für allfällig leerstehende Wohnungen. Im oberen Beispiel ist dieses Risiko bereits im hohen kalkulatorischen Zinssatz einbegriffen.

Ein zweites Kriterium bei der Bewertung einer Renditeliegenschaft ist die Bruttorendite des Objektes. Dabei werden die Nettozinseinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis gestellt. Beim oberen Beispiel wäre die Bruttorendite 7.2% (CHF 144'000/CHF 2'000'000). Die geforderte Bruttorendite unterscheidet sich von Institution zu Institution. Ein Wert von 7.2% ist bei vielen Banken ein positiver Bewertungsgrundsatz.

Um Ihre persönliche Tragbarkeit zu berechnen, können Sie den Hypothekenrechner von Hypoauktion nutzen. Bei Fragen zur Finanzierung einer Renditeliegenschaft stehen wir Ihnen gerne für eine Beratung zur Verfügung.

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