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Tranchenhypothek - Hypotheken-Ratgeber | Hypoauktion AG

Hypothek in Tranchen: Die 2 Seiten einer Medaille

Erwerben & Finanzieren Simon Haller
Bewertungen: 4.5

Zwei halbe Autos sind nicht gleich viel Wert wie ein Ganzes, ebenso kommen zwei halbe Häuser Punkto Komfort und Aussehen nicht an ein ganzes heran. Wie gestaltet sich dies bei der Hypothek? Ist eine Hypothek über CHF 800'000.- mehr Wert als zwei Tranchen à CHF 400'000.-? Die Antwort auf diese Frage erfahren Sie im folgenden Artikel über die Tranchen Hypothek.

Die Wahl der optimalen Hypothek

Eine Hypothek dient zur Finanzierung einer Immobilie und wird üblicherweise bei einer BankVersicherung oder Pensionskasse abgeschlossen. Bevor Sie sich mit der Wahl Ihres Finanzierungspartners auseinandersetzen, lohnt es sich einen Überblick über die unterschiedlichen Hypothekarmodelle zu verschaffen. Das klassische Hypothekarinstrument ist die Festhypothek. Bei ihr schliesst man einen Kreditvertrag über eine bestimmte Laufzeit zu einem fixierten Hypothekarzins ab. Je nach Finanzinstitut kann die Laufzeit zwischen 2 und 10 Jahren (Normalfall), bis hin zu 25 Jahren (Ausnahmen) gewählt werden. Der Zinssatz steigt normalerweise mit der Dauer der Vertragslaufzeit.

Demgegenüber gilt es die Libor Hypothek, auch genannt Geldmarkthypothek, zu unterscheiden. Diese wird analog zur Festhypothek über eine bestimmte Rahmenlaufzeit abgeschlossen. Im Gegensatz zum fixierten Zinssatz des erstgenannten Produkts, richtet sich der Hypothekarzins einer Geldmarkthypothek nach dem Londoner Referenzsatz für Interbankkredite, der in der Originalsprache «London Interbank Offered Rate», kurz LIBOR, heisst. Als drittes Hypothekarprodukt gilt es die variable Hypothek zu erwähnen. Obwohl Ihr aufgrund des aktuell sehr tiefen Zinsniveaus nur noch eine geringe Bedeutung zukommt, ist sie nach wie vor bei den meisten Banken und Versicherungen im Angebot. Grund dafür ist die hohe Flexibilität dieses Modells. Während es sowohl bei der Festhypothek als auch bei der Libor-Hypothek Mindestbeträge für den Abschluss eines Kreditvertrags zu beachten gilt, sind Kredite in Form der variablen Hypotheken mit geringen Volumen und kurzer Kündigungsfrist (3 bis 6 Monate) realisierbar.

Kombinieren geht über studieren

Nebst den genannten Hypothekarmodellen gibt es je nach Kreditinstitut Spezialhypotheken im Angebot. So bietet beispielsweise die Migros Bank mit der Minergie-Bonus Hypothek einen Sonderrabatt für umweltbewusste Eigenheimbesitzer, während die Luzerner Kantonalbank mit der Familienhypothek mit einem Zinsabschlag das Haushaltskonto junger Familien entlastet. Sie sehen: Es gibt unzählige Hypothekarprodukte und eine grosse Anzahl Anbieter. Als ob das nicht genug wäre, steht Ihnen sogar die Möglichkeit offen, das ganze miteinander zu kombinieren. Die Hypothek auf mehrere Banken oder Versicherungen aufzuteilen dürfte sich schwierig gestalten, nicht aber die Kombination der unterschiedlichen Modelle miteinander. Es kann sich beispielsweise anbieten, eine Festhypothek mit einer Libor-Hypothek zu ergänzen, um sich einerseits langfristig abzusichern und gleichzeitig am aktuellen Zinsniveau mitpartizipieren zu können. Ebenso ist es möglich, Festhypotheken mit unterschiedlichen Laufzeiten auszuwählen, um das Risiko eines ungünstigen Timings (z.B. starker Zinsanstieg in den Monaten vor der Verlängerung) zu reduzieren. Ihrer Kreativität sind keine Grenzen gesetzt. Zu beachten gilt es lediglich die erwähnten Mindestbeträge für die einzelnen Tranchen, welche je nach Bank zwischen CHF 100'000.- und CHF 300'000.- variieren können.

Was gilt es beim Tranchen Splitting zu beachten?

Einige Vorteile der Aufteilung der Hypothek wurden im obenstehenden Abschnitt bereits erwähnt. Grundsätzlich machen Sie beim erwähnten Vorgehen vom Prinzip der Diversifikation Gebrauch. Durch die Verteilung des Zinsanstiegsrisikos auf mehrere Schultern kann selbst ein starker Zinsanstieg abgefedert werden. Wer beispielsweise kurz vor Ausbruch der Finanzkrise einen Vertrag über 4 Tranchen mit unterschiedlicher Laufzeit abgeschlossen hatte, dürfte froh gewesen sein, dass er nicht bis heute auf einer 10-jährigen Hypothek für 5 Prozent sitzen blieb.

Inzwischen dürfte sich bei Ihnen als Leser die Frage aufgestaut haben: Wo ist der Haken an der ganzen Sache? Sie haben Recht. Bei all den Vorteilen des Hypothekensplittings müssen Sie sich vor Augen führen, dass Sie durch die unterschiedlichen Ablaufdaten der Kreditverträge sehr stark an den Kreditgeber gebunden sind. Wenn Sie beispielsweise zwei Tranchen à CHF 400'000.- über die UBS finanziert haben, müssen Sie die auslaufende erste Tranche fast zwangsläufig bei der UBS verlängern, unabhängig davon ob Konkurrenzbanken mit attraktiveren Angeboten aufwarten oder Sie mit der Beratung nicht zufrieden waren. Grund dafür ist die Charakteristik einer Hypothek. Als Sicherheit für den Kredit wurde in Form des Schuldbriefs ein Grundpfand bei der UBS hinterlegt. Der Schuldbrief muss im Minimum der Höhe der Hypothek entsprechen und darf den Wert der Liegenschaft nicht überschreiten. Dieser Rahmen führt dazu, dass sehr viele Liegenschaften nur über einen gesamtheitlichen Schuldbrief belehnt werden. Sofern Sie alle Hypothekartranchen bei der selben Bank finanziert haben, spielt dies auch keine Rolle. Sollten Sie aber wie im Beispiel mit der UBS beim Auslaufen einer Teilhypothek den Wunsch nach einer Ablösung verspüren, wird Ihnen kein anderes Finanzinstitut eine Hypothek vergeben können, weil die UBS rechtmässige Besitzerin des gesamten Wertpapiers bleibt und Sie somit keine Sicherheit hinterlegen können. Einziger Ausweg bietet das Schuldbriefsplitting, welches mit viel Aufwand und hohen Notarkosten verbunden ist.

Hypothek in Tranchen – Ja oder Nein?

Nicht nur Sie sind sich beim Auslaufen der 1. Tranche der Verzwicktheit Ihrer Situation bewusst. Auch die Bank weiss von Ihrer guten Verhandlungsposition Gebrauch zu machen und wird Ihnen kaum mit Sonderkonditionen entgegenkommen. Seien Sie sich also beim Abschluss Ihrer Hypothek bewusst, dass Ihr beratendes Gegenüber ein klares Interesse daran hat, dass Sie Ihre Hypothek in mehrere Tranchen aufteilen. Denn allen Absicherungsvorteilen zum Trotz kann Sie diese Kettung an einen Finanzierungpartner teuer zu stehen kommen. Um auf die Anfangs formulierte Frage zurückzukommen: Anders als beim Auto oder dem Haus können zwei «halbe Hypotheken» mehr Wert sein als eine ganze. Beachten Sie: Das Modalverb «können» wurde nicht zufällig gewählt.

Erfahren Sie mehr!

Sie wollen mehr über die die Entwicklungen am Hypothekarmarkt erfahren oder interessieren sich allgemein für den Kauf/Verkauf einer Immobilie? Zögern Sie nicht uns zu kontaktieren: Das Beraterteam von Hypoauktion steht Ihnen in sämtlichen Belangen rund um das Thema Liegenschaftsfinanzierung kompetent und unabhängig zur Verfügung.

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