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Hypothekardossier - Hypotheken-Ratgeber | Hypoauktion

Was mein Dossier für die Aufnahme einer Hypothek beinhalten sollte

Erwerben & Finanzieren Thierry Meyer
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Wie eine kürzlich durchgeführte Erhebung zeigt, sind Herr und Frau Schweizer durchschnittlich gerade mal 40 Jahre alt, wenn sie das erste Mal Wohneigentum erwerben. In diesem Alter ist es freilich höchst unwahrscheinlich, genug Geld angespart zu haben, um den Kaufpreis für eine Immobilie aus der eigenen Tasche berappen zu können. Hier kommt aber glücklicherweise die Bank ins Spiel, die Kaufinteressenten das fehlende Kleingeld in Form einer Hypothek zur Verfügung stellt. Um eine solche zu erhalten, ist ein sauberes Dossier für das Hypothekargesuch unerlässlich.

Kreditgeber wollen Hypotheken vergeben – schauen dabei aber genau hin 

Für viele Banken gehören die Hypothekarzinsen zu den attraktivsten Ertragspfeilern. Das ist auch eine gute Nachricht für alle, die ein Haus kaufen wollen: Die Bank hat grundsätzlich ein grosses Interesse daran, Ihnen eine Hypothek zur Verfügung zu stellen, da sie damit Erträge generiert. Trotzdem gibt sie das Geld nicht ohne weiteres her und hat eine Reihe von Prüfmechanismen, um zu bestimmen, ob die Verschuldung gewisse Richtlinien nicht übersteigt. Um diese Berechnungen durchführen zu können, benötigt sie ein vollständiges Dossier über das Geschäft: Sowohl die konkrete Immobilie wie auch die gesuchstellende Person(en) müssen darin dokumentiert sein – je sauberer und vollständiger das Dossier, desto besser stehen die Chancen, einen positiven Bescheid für die Hypothekaranfrage zu erhalten. 

Was gehört in mein Hypothekardossier? 

Zum einen ist es als Gesuchsteller wichtig, persönliche Dokumente beizulegen, die es der Bank ermöglichen, die Identität sowie die finanziellen Verhältnisse zu überprüfen. Zur Person sollten deswegen folgende Unterlagen im Kreditdossier vorhanden sein: 

  • Amtlicher Ausweis: Die Bank ist verpflichtet, die Identität von Neukunden zu überprüfen. Zugelassen dafür sind die Identitätskarte, der Reisepass, der Ausländerausweis und der Führerschein im Kreditkartenformat, wobei es zu beachten gilt, dass das Dokument noch nicht abgelaufen sein darf. Diese Auflistung ist abschliessend; der SwissPass der SBB, ein Studentenausweis oder ein beruflicher Ausweis wie ein Polizeiausweis sind für eine Identifizierung nicht zugelassen. 
  • Die letzte Steuererklärung: Enthält viele wichtige Angaben wie die Adresse, Zivilstand, Anstellungsverhältnis und Arbeitgeber sowie das Einkommen und die Vermögensverhältnisse. 
  • Aktueller Lohnausweis: Um die Angaben zum Verdienst in der Steuererklärung zu belegen, ist die Beilage des aktuellen Lohnausweises zwingend. Als Bescheinigung, dass die Angaben auf dem Lohnausweis noch gültig sind, werden zudem die letzten drei Salärabrechnungen eingefordert. 
  • Eigenmittelzusammenstellung: Bei einem Neukauf einer Immobilie dürfen maximal 80% des Kaufpreises mit einer Hypothek finanziert werden; 20% muss der Käufer als Eigenmittel einbringen. Es empfiehlt sich, basierend auf der Steuererklärung eine Aufstellung beizulegen, wie sich diese zusammensetzen. Ist das Kreditgesuch jedoch nicht für den Neuerwerb, sondern für die Ablösung einer bestehenden Hypothek, entfallen diese Angaben, da die Eigenmittel beim Kauf bereits erbracht wurden. 
  • Aktueller Betreibungsauszug: Um die Kreditwürdigkeit eines Hypothekarinteressenten einschätzen zu können, prüft die Bank auch, ob gegen ihn Betreibungen vorliegen. Dieser Auszug kann inzwischen bei den meisten Gemeinden online bestellt werden. 
  • Pensionskassenausweis: Von den 20%, die der Käufer als Eigenmittel einbringen muss, kann die Hälfte der Pensionskasse entnommen werden. Wer dies zu tun gedenkt, sollte einen entsprechenden Nachweis beilegen. 
  • Lebensversicherungspolicen: Lebensversicherungspolicen (falls vorhanden) können als zusätzliche Sicherheit für eine Hypothek fungieren und gehören ebenfalls ins Kreditdossier.  

Eine Bank, die für einen Liegenschaftserwerb eine Hypothek gewährt, will natürlich genau wissen, um welches Objekt es dabei geht – im Falle einer Nichtbezahlung der Hypothekarzinsen seitens des Kunden geht die Immobilie nämlich in ihren Besitz über. Aus diesem Grund muss sie deren Wert (=Verkehrswert) möglichst akkurat einschätzen können. Dafür benötigt sie folgende Dokumente: 

  • Kaufvertrag: In den meisten Fällen ist noch kein definitiver Kaufvertrag vorhanden, da es überaus riskant wäre, einen Immobilienerwerb bereits zu unterzeichnen, wenn die Finanzierung noch nicht unter Dach und Fach ist. Aber auch einem Kaufvertragsentwurf kann die Bank alle relevanten Angaben entnehmen. 
  • Grundrisspläne und kubische Berechnungen: Wie gross ist die Liegenschaft? Wie viele Zimmer und Badezimmer sind vorhanden? Die Grundrisspläne geben Auskunft über die Grösse und Zusammensetzung innerhalb des Objekts. 
  • Fotos der Liegenschaft: Die Grundrisspläne helfen zwar, die Grösse der Immobilie zu bestimmen, geben aber keinerlei Auskunft über deren Zustand. Aussagekräftige Fotos (Innen- und Aussenansicht) helfen bei dieser Einschätzung. 
  • Grundbuchauszug: Wem welches Grundstück gehört und welche Rechte und Pflichten damit verbunden sind, ist im Grundbuchauszug festgehalten; diesen braucht die Bank zum Beispiel, um zu prüfen, ob etwaige Grundpfandrechte vorhanden sind. 
  • Gebäudeversicherungsausweis: Jeder Liegenschaftsbesitzer ist verpflichtet, eine Versicherung gegen Elementarschäden wie Feuer abzuschliessen. Der Nachweis dafür ist bei der kantonalen Gebäudeversicherung erhältlich. 
  • Renovationsaufstellung: Wurde ein Gebäude vor 30 Jahren erstellt, geht die Bank davon aus, dass der Zustand nicht mehr allzu gut sein wird. Wurden jedoch in letzter Zeit Renovationen getätigt, so ändert sich diese Einschätzung: Eine umfassende Dokumentation aller Renovationen ist deswegen unerlässlich. 
  • Bei Stockwerkeigentum: Angaben zur Stockwerkeigentümerschaft sowie dem Erneuerungsfonds. 

Grundsätzlich gilt: Je vollständiger das Dossier, desto schneller kann die Bank die Hypothekaranfrage prüfen. Und da es für ein Kaufobjekt meist mehrere Interessenten gibt und der Faktor Zeit für den Verkauf nicht zu unterschätzen ist, kommt ein sauberes Kreditdossier letzten Endes auch dem Käufer zu Gute. 

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