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Eigenmietwert - Hypotheken-Ratgeber | Hypoauktion AG

Der Eigenmietwert – Todgesagte leben nicht immer länger

Recht & Steuern Simon Haller
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Der Eigenmietwert ist eine künstlich geschaffene Steuer, die zum Ausgleich zwischen Mieter und Eigenheimbesitzer beitragen soll. Das fiskalpolitische Instrument ist sehr umstritten, weshalb bereits mehrmals über seine Abschaffung debattiert wurde. Nun zeichnet sich auf politischer Ebene ein mehrheitsfähiger Kompromiss ab, der den Eigenmietwert ein für alle Mal von der Bildfläche verschwinden lassen könnte. Erfahren Sie in diesem Artikel, inwiefern Sie von der geplanten Reform betroffen wären.

Eigenmietwert als fiktives steuerbares Einkommen

Als Eigentümer eines selbstbewohnten Wohneigentums profitieren Sie in der Schweiz vom Privileg, dass Sie sowohl Ihre Hypothekarzinsen als auch die Kosten für den werterhaltenden Liegenschaftsunterhalt vom steuerbaren Einkommen abziehen dürfen. Weil darüber hinaus die Hypothekarschuld vom steuerbaren Vermögen abgezogen werden darf und demgegenüber der anzurechnende Steuerwert der Liegenschaft deutlich unter dem Marktpreis liegt, entsteht insbesondere im aktuellen Tiefzinsumfeld ein deutlicher finanzieller Vorteil für Eigenheimbesitzer gegenüber Mietern. Um eine steuerliche Gleichbehandlung dieser beiden Bevölkerungsgruppen anzustreben, wird der Eigenmietwert eingesetzt. Dieses fiktive, steuerbare Einkommen entspricht mindestens 60 Prozent der Miete, welche durch die Vermietung der selbstbewohnten Liegenschaft erzielt werden könnte.

Politische Debatte über die Abschaffung des Eigenmietwerts

Obwohl der Eigenmietwert einem typisch schweizerischen Kompromiss entspricht, ist er politisch sehr umstritten und stand bereits mehrmals kurz vor der Abschaffung. Nun ziehen am Himmel erneut dunkle Wolken über der Zukunft des Eigenmietwerts auf. Im August 2018 hat sich die Wirtschaftskommission des Ständerates auf die Eckpunkte zur Umgestaltung des Steuersystems für Schweizer Eigenheimbesitzer geeinigt. Die Politiker haben in ihren Zukunftsplänen keine Verwendung für den Eigenmietwert. An seiner Stelle soll die Aufhebung der Unterhaltsabzüge und eine Begrenzung der abzugsfähigen Schuldzinsen für eine Gleichbehandlung von Mieter und Vermieter sorgen.

Finanzielle Auswirkungen

Der angestrebte Systemwechsel würde im aktuellen Tiefzinsumfeld zu einer Bevorteilung der Eigenheimbesitzer führen, weshalb der Hauseigentümerverband die aktuelle Entwicklung begrüsst, während sich der Mieterverband zurückhaltender gibt. Die Wohneigentumsförderung ist zwar in der Verfassung festgehalten, aber nicht der primäre Grund für dieses Ungleichgewicht. Vielmehr spiegelt sich die erhöhte Abhängigkeit vom Zinsniveau aufgrund der geplanten Einführung eines Maximalbetrags an abzugsfähigen Hypothekarzinsen wider. Dieser Zinsdeckel wird aktuell wenig bis gar nicht tangiert, weshalb er erst mit einer zunehmenden Zinslast an Bedeutung gewinnt.

Gewinner und Verlier der Systemreform

Beim aktuellen Zinsniveau wären alle Eigenheimbesitzer Profiteure der geplanten Anpassungen. Als logische Folge profitierten sie von einem jährlichen Steuervorteil gegenüber der heutigen Lösung. Hinzu kommt die voraussichtliche Wertsteigerung der Immobilie infolge der gestiegenen Attraktivität von selbstbewohntem Wohneigentum. Wo es Gewinner hat, gibt es auch Verlierer. Einerseits sind die durch das Tiefzinsumfeld vergleichsweise benachteiligten Mieter zu nennen. Anderseits gibt es noch weitere Parteien, die unabhängig von der Zinsentwicklung unter der Reform leiden würden. Werterhaltende Investitionen in selbstbewohnte Liegenschaften waren mitunter auch ein Instrument zur Optimierung der Steuerausgaben. Sollte dieser Anreiz entfallen, droht eine rückläufige Nachfrage nach Spengler- und Sanitärdienstleistungen. Nebst weiteren Handwerkersparten könnten auch Finanzinstitute negativ von der Abschaffung des Eigenmietwertes betroffen sein. Aufgrund des abzugsfähigen Zinsdeckels sinkt die Attraktivität hoher Hypotheken, während Amortisationen sinnvoller werden. In der Folge könnten sich die Umsätze aus dem Zinsdifferenzgeschäft merklich reduzieren. Sollten die Eigenheimbesitzer weniger Steuern leisten müssen, wird sich dies auch im Finanzhaushalt der Kantone und des Bundes bemerkbar machen. Denn die angestrebte Lösung ist gegenüber dem heutigen Modell erst bei durchschnittlichen Zinsen zwischen 3 und 4 Prozent haushaltsneutral – ein Niveau, das jenem von vor der Finanzkrise entspricht.

Weiteres Vorgehen

Der Anstoss der aktuellen Debatte war eine parlamentarische Initiative im Jahr 2017. Nach der zurückliegenden Ausarbeitung der Wirtschaftskommission wird voraussichtlich im 1. Quartal 2019 ein Vernehmlassungsverfahren stattfinden. In diesem haben die Kantone, politische Parteien und interessierte Kreise Gelegenheit, zu einer möglichst referendumssicheren Vorlage beizutragen. Bis der Eigenmietwert nur noch ein Eintrag in den Geschichtsbüchern ist, gibt es noch ein paar politische Hürden zu nehmen. Es schadet jedoch nichts, schon heute darauf vorbereitet zu sein. Denn sollten die Unterhaltsabzüge in der Tat wegfallen, dürfte man sich ärgern, die Renovationen nicht schon während der Gesetzesausarbeitung vorgenommen zu haben.

Erfahren Sie mehr!

Möchten Sie von der möglichen Abschaffung des Eigenmietwertes profitieren oder sind Sie schon glücklicher Besitzer eines Eigenheims? Zögern Sie nicht uns zu kontaktieren: Das Beraterteam von Hypoauktion steht Ihnen in sämtlichen Belangen rund um das Thema Liegenschaftsfinanzierung kompetent und unabhängig zur Verfügung.

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