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Steueroptimierung für Eigenheimbesitzer - Hypotheken-Ratgeber | Hypoauktion

Steueroptimierung als Eigenheimbesitzer: Planung von Amortisation und Renovation

Recht & Steuern Mike Demuth
Bewertungen: 4.9

Um die kommenden kalten Wintertage und die kürzeren Tage noch etwas fernzuhalten, erinnern wir uns nochmals an den vergangenen Frühling. Die Blumen blühten und die wärmende Sonne half uns langsam aus der Winterstarre zu erwachen. Diese Winterstarre verwandelte sich, noch ehe sie ganz verschwunden war, abrupt in eine Schockstarre: Das Eintreffen der Steuerrechnung, vorbei war das Gefühl der Unbeschwertheit. Damit Sie in Zukunft immun gegen solche Schocks sind, gilt es für Sie als Hauseigentümer einige Tipps und Tricks zu beachten. Erfahren Sie nachfolgend worauf es ankommt, um durch Renovationen und Amortisationen geschickt Steuern optimieren zu können.

Indirekte Amortisation kann lohnenswert sein     

Mit einer vorausschauenden Planung der Amortisationen kann unter Umständen einiges an Steuern gespart werden, insbesondere bei der indirekten Amortisation. Bei dieser indirekten Rückzahlungsmethode werden die Amortisationszahlungen in ein Vorsorgekonto der Säule 3a einbezahlt. Im Gegensatz zur direkten Amortisation wird die Hypothekarschuld bei der indirekten Amortisation nicht reduziert, sondern bleibt bis zur definitiven Rückzahlung konstant. Dadurch verändert sich auch die Höhe der zu bezahlenden Hypothekarzinsen nicht, weshalb konstant hohe Beträge steuerlich als Einkommensreduktion geltend gemacht werden können. Neben den höheren Zinsen können auch die Einzahlungen in die Säule 3a von den Steuern abgezogen werden. Das Gesetz erlaubt es Einzahlungen in die dritte Säule bis zum jährlichen Maximalbetrag von CHF 6’768.- vom steuerbaren Einkommen abzuziehen. Zusätzlich sind sämtliche Vorsorgeguthaben von der Vermögenssteuer befreit. Ebenso werden deren Zinserträge nicht zum steuerbaren Einkommen addiert und sind somit auch steuerfrei.

Planung der indirekten Amortisation

Das Modell der indirekten Amortisation erscheint auf den ersten Blick sehr attraktiv, jedoch muss bei der Planung einiges beachtet werden, damit am Schluss tatsächlich Geld eingespart wird. Der finanzielle Vorteil der indirekten Amortisation ist zu Beginn sehr hoch, nimmt aber je nach Einkommen mit zunehmender Dauer ab. Diese Entwicklung ist den im Normalfall tieferen Zinsen der Säule 3a im Gegensatz zu den Hypothekarzinsen zuzurechnen. Die Rendite der Säule 3a deckt somit nicht die Einsparungen ab, welche durch eine Reduktion der Hypothekarschuld und somit der Hypothekarzinsen möglich wäre. Um dieses Szenario zu verhindern, gibt es die Möglichkeit Gelder aus der Säule 3a zu beziehen und damit die Hypothekarschuld zu reduzieren. Das Gesetz erlaubt solche Vorbezüge alle fünf Jahre. Dadurch kann über diesen Zeitraum von doppelten steuerlichen Abzügen durch die höheren Hypothekarzinsen und der Einzahlungen in die dritte Säule profitiert werden. Durch die Option der Umwandlung der indirekten Amortisation in eine direkte Amortisation im 5-Jahreszyklus kann selbst ein allfälliger Nachteil von zu hohen Zinsbelastungen begrenzt werden. Zu beachten gilt, dass in diesem Fall durch den Vorbezug der Säule 3a ein entsprechender Betrag den Steuern zu Lasten fällt. Ein solch vorausschauendes Agieren ist nicht nur beim Thema Amortisationen lohnenswert, sondern zahlt sich auch im Zusammenhang mit Renovationen aus.          

Werterhaltende Renovationen zur Steuerreduktion

Um in die Möglichkeiten der Steueroptimierung einzuführen, muss zuerst der Unterschied zwischen werterhaltenden (denn nur diese sind von den Steuern abziehbar) und wertvermehrenden Renovationen geklärt werden. Dieser Grat kann sehr schmal sein. Möchten Sie beispielsweise Ihre alte Küche renovieren, wird das Steueramt gleichwertige Ersatzgeräte von den Steuern abziehen. Ersetzen Sie beispielsweise einen alten Kühlschrank nach üblicher Nutzungsdauer durch einen neuen, wird dies als werterhaltende Massnahme gerechnet. Kaufen Sie jedoch ein neues Gerät, wie einen Steamer dazu, wird dies als wertvermehrend klassiert und kann nicht von den Steuern abgezogen werden. Als Ausnahme dieser Regelung gelten Investitionen, welche die Energieeffizienz steigern und erneuerbare Energien nutzen. So können wertvermehrende Investitionen wie der Einbau von Solaranlagen oder eine verbesserte Isolation vom Dachboden und Wänden von den Steuern abgezogen werden. Bereits subventionierte Kosten können nicht zusätzlich von den Steuern abgezogen werden.

Staffelung der Unterhaltsarbeiten

Der Abzug von werterhaltenden Unterhaltskosten kann entweder durch einen Pauschalbetrag der je nach Kanton zwischen 10-20% des Eigenmietwerts ausmacht oder durch die effektiven Kosten vollzogen werden. Bei der Planung der Abzüge sollte zwischen kleineren Unterhaltskosten und grösseren Renovationen unterschieden werden. Bei kleineren Unterhaltsarbeiten ist es sinnvoll, diese zusammenzufassen und somit in einem Jahr auszuführen. Dadurch kann im Jahr der Durchführung der Renovation ein höherer Abzug als der Pauschalbetrag geltend gemacht werden. In den darauffolgenden Jahren kann wiederum der Pauschalbetrag von den Steuern abgezogen werden, ohne dass Investitionen für eine Renovation getätigt werden müssen. Bei grösseren Renovationsarbeiten ist eine Aufteilung über mehrere Jahre sinnvoll. Durch die Staffelung der Investitionen kann die Steuerprogression mehrmals gebrochen werden, was zu einer in der Summe höheren Steuereinsparung führt als ein einmaliger Abzug. Dies zeigt sich beispielsweise bei einer Renovation, welche teurer ist als das jährliche steuerbare Einkommen. Wird diese Investition in einem Jahr vorgenommen, beträgt das steuerbare Einkommen nach Abzug der Kosten 0Fr. und es muss keine Einkommenssteuer bezahlt werden. Die Differenz die übrig bleibt kann jedoch nicht im Folgejahr von den Steuern abgezogen werden, womit es Summa Summarum zu einem Verlust von Vermögen kommt. Eine Aufteilung über zwei oder mehr Jahre bringt die komplette Investition bei den Steuerabzügen zur Geltung.

Planung für einen idyllischen Frühling

Eine langfristige Planung im Bereich der Amortisationen und Renovationen kann einem vor bösen Überraschungen bei der Steuerrechnung bewahren. Planen Sie also in Zukunft Ihre Ausgaben frühzeitig und der nächste idyllische Frühling kann kommen.

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